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Hypotheken: Häufig gestellte Fragen

Kann ich mir Wohneigentum leisten?

Antwort

Folgende Faktoren sind hierbei entscheidend:

Finanzielle Tragbarkeit

Eine nachhaltige Finanzierung von Wohneigenum setzt voraus, dass die finanzielle Belastung durch Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Amortisation in einem ausgewogenen Verhältnis zum eigenen Einkommen steht. Diese Kosten sollten einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.

Hier kommt der sog. kalkulatorische Zinssatz zur Anwendung, welcher bei den meisten Finanzinstituten bei 4.5% oder 5% liegt. Der kalkulatorische Zinssatz kann als "pessimistisch erwarteter Zinssatz" interpretiert werden. Der tatsächliche Hypothekarzinssatz (und damit auch die effektiv zu bezahlenden Hypothekarzinsen) sind zwar zur Zeit viel tiefer, die Hypothekarbelastung sollte aber auch bei einem zukünftigen Zinsanstieg tragbar sein.

Die hier aufgeführten Kalkulationen werden vom HypoPlus-Hypothekenrechner bei Ihren Eingaben angewendet.

Eine Finanzierungslösung ist dann nachhaltig, wenn diese jederzeit Spielraum zulässt. Dafür werden die über HypoPlus anbietenden Finanzinstitute Ihre finanzielle Situation analysieren und diese mit Ihrer Lebensplanung kombinieren.

Höhe des Eigenkapitals

Eigene Mittel beschreiben das Eigenkapital, das vom Käufer selbst für den Kauf einer Liegenschaft aufgewendet wird. Finanzierende Institute verlangen in der Regel eigene Mittel von mindestens 20% des Verkehrswerts der Liegenschaft. Je höher die eigenen Mittel, desto besser (niedriger) die Belehnung. Als Eigenkapital gelten eigene Barmittel, Schenkungen (z.B. von Verwandten) sowie vorbezogene Pensionskassengelder (letztere jedoch nur möglich, wenn mindestens 10% des Kaufpreises oder des Verkehrswerts der Immobilie als effektive Barmittel vorliegen).

Höhe der Hypothek

Die Hypothek ist die gängige Form der Finanzierung einer Liegenschaft, wobei die Liegenschaft und allenfalls zusätzlich verpfändete Werte dem finanzierenden Institut als Sicherheit dienen. Bei einem Minimum von 20% Eigenkapital gewähren Finanzinstitute meist für die übrigen 80% des Kaufpreises ein Hypothekardarlehen: 65% als 1. Hypothek, 15% als 2. Hypothek. Wegen des erhöhten Verlustrisikos kann für die 2. Hypothek ein erhöhter Zinssatz verlangt werden (oft ein Zuschlag von 0.5% oder 1% im Vergleich zur 1. Hypothek).

Die Amortisation

Die Amortisation (Rückzahlung der Hypothekarschuld) führt zu einer Reduktion der Hypothek. Dies einerseits, um die persönliche Situation in einer persönlichen Immobilienkrise zu entschärfen, andererseits aber auch, um so die Tragbarkeit im Alter (Renteneinkommen) sicherzustellen. Die zweite Hypothek wird daher innerhalb von 15 Jahren resp. spätestens bis zum 65. Altersjahr zurückbezahlt.

Ein Haus als Altersvorsorge?

Ist es sinnvoll, auch mit 50 plus Wohneigentum zu kaufen?

Antwort:

Grundsätzlich: Ja. Immobilien sind eine erstklassige Geldanlage und Altersvorsorge. Denn Liegenschaften bewahren den realen Wert und schützen damit das investierte Kapital vor den Folgen einer Inflation.

Soll die Liegenschaft als Altersvorsorge dienen, müssen ein paar Voraussetzungen erfüllt sein. Grundsätzlich muss sie gut unterhalten und gepflegt werden. Die Lage spielt ebenfalls eine zentrale Rolle für den Werterhalt und eine mögliche Wertsteigerung. Vorsicht ist bei Luxus- und Liebhaberobjekten geboten, werden diese doch häufig über dem eigentlichen Wert gekauft. Je nach Konjunkturlage kann sich dieser Aufpreis aber schnell in einen Verlust umwandeln. Findet man sich in der Situation wieder, das Objekt unter Zeitdruck loswerden und einen tiefen Verkaufspreis akzeptieren zu müssen, steht das Kapital (und damit die Altersvorsorge) auf dem Spiel.

Zudem muss man sich bewusst sein, dass ein Liegenschaftskauf die Steuerrechnung stark verändern kann.

Hypothek im Konkubinat?

Worauf muss ich achten, wenn mit meinem Partner / meiner Partnerin ein Immobilie erwerbe, wir jedoch nicht verheiratet sind?

Antwort:

Eine Liegenschaft kann grundsätzlich im Alleineigentum, im Miteigentum oder im Gesamteigentum erworben werden. Es gilt allgemein, dass die Eigentumsform dem Geldmittelfluss folgen sollte. Dies bedeutet: Finanziert ein Partner die Liegenschaft allein, sollte er im Grundbuch denn auch als Alleineigentümer eingetragen werden.

Bringen beide Partner Geld zum Kauf ein, kommen Miteigentum oder Gesamteigentum in Frage. In den meisten Fällen wird Miteigentum gewählt, denn nur dann können Gelder der beruflichen Vorsorge vorbezogen werden. In der Regel wird Miteigentum je zur Hälfte gewählt. Es können aber auch andere Quoten gewählt werden. Kommt Gesamteigentum zum Tragen, dann braucht es einen Gesellschaftsvertrag, welcher das interne Verhältnis regelt.

Es ist darüber hinaus ratsam, die Konsequenzen bei einer Trennung schriftlich zu regeln. In diesem Fall müsste der Verkehrswert der Liegenschaft bestimmt werden. Falls beide die Liegenschaft übernehmen wollen, wird festgelegt, ob das Los entscheiden oder ein internes Bietverfahren stattfinden soll. Falls keiner das Haus übernehmen will, wird ein Makler beauftragt, dieses zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Vom Verkaufserlös wird dann zuerst die Hypothek abgezogen, anschliessend werden die Einlagen den Partnern zurückbezahlt und ein allfälliger Gewinn oder Verlust nach einem bestimmten Schlüssel aufgeteilt.

Zusätzlich sollte man mit einem Notar die Absicherung im Todesfall anschauen. Je nach Bedarf kann es auch zu einer Versicherungslösung führen, damit der überlebende Partner die Liegenschaft behalten kann. In diesen Fragestellungen unterstützen Sie unsere Hypothekar-Experten gerne.

Liegenschaftskauf mit Geld der Eltern?

Worauf muss ich achten, wenn ich meinen Kindern Geld an den Liegenschaftskauf gebe?

Antwort:

Die Eltern sollten grundsätzlich abklären, ob sie im Rentenalter genug Geld haben, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Wenn sie zu viel aus den Händen geben, könnten sie womöglich später eintretende Einkommenslücken nicht mehr stopfen. Und ob die Kinder im Notfall mit Geld zur Stelle sind, ist nicht mit Sicherheit vorauszusagen.

Eine Vorsorgeanalyse bei einem Finanzinstitut zeigt, welches Kapital die Eltern benötigen, um ihren Lebensstandard aufrechterhalten zu können. Wenn die Analyse ergibt, dass die Eltern im Pensionsalter auf das gesamte Vermögen angewiesen sind, kommt höchstens ein Darlehen in Frage. Wenn die Analyse jedoch mehr finanziellen Spielraum aufzeigt, ist auch ein Erbvorbezug eine Option.

Die meisten Finanzinstitute akzeptieren Darlehen als Eigenkapital. Bei der Berechnung der Tragbarkeit werden auch allfällige Zinsen und Rückzahlungen des Darlehens berücksichtigt.

Die Eltern können die Summe grundsätzlich zurückfordern, wie bei jedem Darlehen. Auch wenn die Verhältnisse in der Familie aktuell unproblematisch sind, ein schriftlicher Vertrag ist für einen geregelten Ablauf unabdingbar. Der Vertrag sollte dabei folgende wesentlichen Punkte aufweisen:

  • Darlehenssumme
  • Verwendungszweck
  • Laufzeit
  • Zins
  • Fälligkeit der Zinsen
  • Rückzahlungsmodus

Im Gegensatz zum Darlehen geht das Geld beim Erbvorbezug sofort in das Vermögen der Kinder über und kann nicht zurückgefordert werden. Die Nachkommen müssen sich jedoch dabei den Betrag bei der Erbteilung anrechnen lassen (sog. "Ausgleichung"). Konkret müssen sie sich im Erbfall genau die Summe an ihren Erbteil anrechnen lassen, die sie damals von ihren Eltern erhalten haben.

Erbvorbezüge der eigenen Nachkommen sind in den meisten Kantonen steuerfrei. Trotzdem sind beide Seiten dazu verpflichtet, die Erbvorbezüge in der Steuererklärung anzugeben.

Solidarhaftung auch nach der Scheidung?

Kann ich von der Bank verlangen, dass sie aufgrund einer Scheidung, bei der das Haus auf meinen Ex-Ehemann überging, mich aus dem Hypothekarvertrag entlässt?

Antwort:

Solidarhaftung bedeutet, dass beide Schuldner je für die gesamte Hypothek einstehen müssen. Es liegt im Ermessen des Finanzinstituts zu entscheiden, von wem sie den Kredit und die Zinsen einfordern will. Im Normalfall belastet es damit das Konto des in der Liegenschaft wohnenden Schuldners. Ist dieser jedoch zahlungsunfähig, müssen Sie zahlen und den Betrag von Ihrem Ex-Ehemann zurückfordern.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, bei einer Scheidung die finanzierende Bank früh genug zu informieren und sich beraten zu lassen. Eine Liegenschaft zu übernehmen, ohne vorher ein Institut zu finden, welches die Finanzierung mit einem einzelnen Einkommen macht, geht nicht. In der Regel verlangen die Richter eine Finanzierungsbestätigung im Voraus, bevor ein Partner die Liegenschaft zugesprochen bekommt. Um eine Finanzierungsbestätigung zu bekommen, wird die übliche Finanzierungsprüfung gemacht. Falls diese bewilligt wird, kann die Liegenschaft grundsätzlich übernommen werden. Sobald der neue Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen ist und die neuen Verträge des finanzierenden Instituts unterschrieben sind, wird die Solidarhaftung aufgehoben.

Verständlicherweise wollen Sie nicht für ein Liegenschaft haften, die Ihnen nicht mehr gehört. Aufgrund Ihrer Anfrage wird das Finanzinstitut prüfen, ob die Hypothek an Ihren Ex-Ehemann allein vergeben werden kann. Im besten Fall schliesst das finanzierende Institut mit ihm einen neuen Vertrag ab. Für diesen haften Sie dann nicht mehr. Falls er jedoch Unterhaltszahlungen leisten muss und sein verfügbares Einkommen eher knapp ist, wird Ihr Gesuch vermutlich abgelehnt.

Suchen Sie in diesem Fall die Diskussion mit Ihrem Ex-Ehemann. Eventuell lässt sich die Hypothek durch einen Erbvorbezug seinerseits oder mit Hilfe von Vorsorgegeldern so weit reduzieren, dass die Verpflichtungen für ihn allein zahlbar sind. Ebenfalls in Betracht zu ziehen sind auch allfällig vorhandene Wertschriften oder Lebensversicherungen, die einen Rückkaufswert aufweisen, als Zusatzsicherheiten der Bank zur verpfänden. Diese erhöhen die Sicherheit und können das Institut dazu veranlassen, eher eine Hypothek an Ihren Ex-Ehemann allein zu vergeben.


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