Verkehrswertschätzung

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Verkehrswertschätzung

Die Ermittlung des Marktwerts einer Liegenschaft durch einen Experten wird als Verkehrswertschätzung bezeichnet.

Der Wert einer Immobilie kann stark schwanken und es wäre am falschen Ort gespart, wenn bei einer so wichtigen Investition der korrekte Wert nicht bestimmt wird. Insbesondere vor wichtigen Transaktionen wie beim Verkauf einer Liegenschaft, bei einer Erbteilung oder bei einer Scheidung ist es empfehlenswert, eine Verkehrswertschätzung zu veranlassen. Man unterscheidet verschiedene Bewertungsmethoden und die Kosten für Verkehrswertschätzungen variieren je nach Methode.

Faktoren wie Distanz zu Läden, Schulen und zum öffentlichen Verkehr, sowie Aussicht und Besonnung beeinflussen hauptsächlich den Verkehrswert einer Liegenschaft. Dabei ist die Ausstattung der Liegenschaft weniger relevant. Der amtliche Wert (auch Steuerwert), welcher durch die Steuerbehörde festgelegt wird, liegt generell tiefer als der Marktwert oder Verkehrswert. Der durch die Gebäudeversicherung definierte Wert entspricht dem Wert des Gebäudes, beinhaltet jedoch nicht den Landwert (dieser leidet auch bei einem Schadensereignis wie Brand oder Hochwasser nicht). Man unterscheidet eine Vielzahl von Methoden für die Verkehrswertschätzung von Liegenschaften. Doch welche Methode eignet sich am besten für welche Art von Liegenschaft?

Marktvergleichsmethode

Bei der Marktvergleichsmethode wird der Verkehrswert der Immobilie aufgrund vom Verkaufspreis, welcher bei vergleichbaren Objekten in der Umgebung erzielt wurde, bestimmt.

Die Schwierigkeit bei dieser Bewertungsmethode liegt darin, dass die meisten Liegenschaften einzigartig sind und es deshalb nicht einfach ist, zu definieren, was als vergleichbares Objekt eingestuft werden soll.

Bewertung der Liegenschaft mit dem Ertragswert

Der Ertragswert einer Immobilie wird mit Hilfe von den Netto-Mieteinnahmen ermittelt. Deshalb eignet sie sich in erster Linie für vermietete Objekte. Dabei werden Ausbaustandard und Lage im Kapitalisierungsfaktor berücksichtigt. Ebenfalls zum Tragen kommt der Umstand einer nicht vollständig ausgelasteten Liegenschaft.

Bewertung der Liegenschaft mit dem Realwert

Der Preis einer Liegenschaft, welche mit der Realwertmethode geschätzt wird, setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: aus dem Bauwert und dem Landwert. Der Bauwert besteht aus den Kosten welche für die Neuerstellung des Gebäudes anfallen würden abzüglich der Altersentwertung. Der Landwert entspricht dem Wert des Bodens. Für die Bewertung von selbstbewohnten Einfamilienhäusern ist diese Methode stark verbreitet.

Bewertung der Liegenschaft mit der Praktikermethode

Die Praktikermethode besteht aus einem Mittel der Realwertmethode und der Ertragswertmethode. Je nach Objekt werden die zwei Methoden unterschiedlich gewichtet.

Hedonische Bewertung der Liegenschaft

Die Liegenschaft wird für die Bewertung nicht persönlich durch einen Experten besichtigt. Der Hauseigentümer füllt einen standardisierten Bewertungsfragebogen aus. Anschliessend werden seine Daten mit denjenigen der Datenbank verglichen und somit das Objekt bewertet. Diese Bewertungsmethode ist kostengünstig und einfach, der Nachteil ist jedoch dass der Hausbesitzer die Fragen nicht objektiv beantworten kann und somit das Resultat verzerrt wird. Diese Bewertungsmethode eignet sich gut für Standardobjekte jedoch nicht für Luxus- und Liebhaberobjekte, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte.

Bewertung der Liegenschaft nach der DCF-Methode

Die Discounted-Cashflow-Methode wird generell für Renditeobjekte verwendet. Dabei wird der Liegenschaftswert mit Hilfe der zukünftigen Zahlungsströme (cash flows), welche den Mieteinnahmen abzüglich Kosten für Unterhalt, Verwaltung und Steuern entsprechen, und den durchschnittlichen Kapitalkosten (Diskontfaktor) berechnet.

 

Es bleibt zu beachten, dass eine Verkehrswertschätzung keinen exakten Wert liefert und eine Schätzung bleibt. In gewissen Fällen, mag es sich durchaus lohnen, eine zweite Bewertung einzuholen. Letztendlich wird beim Verkauf einer Liegenschaft der Verkaufspreis durch Angebot und Nachfrage bestimmt.

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