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Falsche Sicherheit durch lange Festhypothek?

Donnerstag, 11. Juli 2013
Tags: Festhypothek, Hypothekarmodell, Zinsentwicklung

Aufgrund der aktuell günstigen Zinssätzen – auch nach dem leichten Anstieg in der Jahresmitte 2013 - sind Festhypotheken mit Laufzeiten von 8-10 Jahren aktuell stark im Trend. Manch ein Kreditnehmer fragt sich sogar, ob er gar eine Festhypothek von 15 bis 30 Jahren abschliessen sollte. Aber aufgepasst: Eine sehr lange Festhypothek birgt auch Risiken.

Es klingt zwar verlockend, sich jetzt einen günstigen Hypothekar-Zinssatz durch eine lange Festhypothek für einen längeren Zeitraum abzusichern. Dabei wird meist nicht berücksichtigt, dass während diesem langen Zeitraum viel Unvorhergesehenes eintreten kann: Persönliche Veränderungen wie Verlegung des Arbeitsortes, Arbeitslosigkeit, Scheidung, Invalidität oder Tod eines Ehegatten können von einem Tag auf den anderen die finanzielle Situation drastisch verändern. Will man demzufolge vorzeitig aus einer Festhypothek aussteigen, muss die Bank mit einer Vorfälligkeitsentschädigung entschädigt werden. Diese Ausstiegskosten können sich rasch auf mehrere Zehntausend Franken belaufen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt umso höher aus, wenn das Zinsniveau beim Ausstieg höher ist, als beim Abschluss der Festhypothek. Zudem kommt noch die entgangene Marge des Kundenberaters hinzu. Sind weitere signifikante Vermögenswerte bei der Bank deponiert, kann es sein, dass die Bank – auf Druck des Kunden hin -auf ihre Marge verzichtet.

Wird die Liegenschaft verkauft, besteht eine Möglichkeit, um die vorzeitige Kündigung der Festhypothek zu vermeiden:

  • Die Festhypothek an den Käufer übertragen. Dabei muss die Bank Letzteren als kreditwürdig einstufen und als neuen Kreditnehmer akzeptieren. Der Käufer muss ebenfalls mit den Bedingungen dieser Festhypothek einverstanden sein. In der Realität geschieht dies allerdings in den seltensten Fällen.
  • Eine weitere Variante liegt darin, die Festhypothek auf eine neue Liegenschaft zu übertragen. Dazu müssen der Verkauf der alten Liegenschaft und der Kauf des neuen Objektes zum selben Zeitpunkt (zeitgleich) erfolgen. Auch dies muss vorerst durch die Bank akzeptiert werden.

Neben dem Risiko des frühzeitigen Ausstiegs ist zu beachten, dass der Zuschlag für eine sehr lange Festhypothek im Vergleich zu kürzeren Laufzeiten oftmals sehr hoch ausfällt. Beispielsweise kostet heute eine 15-jährige Festhypothek rund 0.75% mehr als eine 8-jährige Hypothek. So belaufen sich die Mehrkosten für eine lange Hypothek von beispielsweise CHF 500'000 pro Jahr Laufzeit auf rund CHF 3'500.

Demzufolge empfiehlt es sich abzuwägen, ob die Vorteile einer sehr langen Festhypothek die möglichen Nachteile übersteigen. Ansonsten droht die lange Laufzeit zur Hypothek zu werden.

 

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