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Hypothek: Schätzwert der Bank liegt unter Kaufpreis

Montag, 09. September 2013
Tags: Hypothekarmarkt, Kaufpreis, Regulierung, Schätzung, Verkehrswert

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren rasant gestiegen. Dies führt nun vermehrt dazu, dass der interne Schätzwert der Bank um Einiges tiefer als der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Kaufpreis liegt. Dies kann für den Käufer verheerende finanzielle Konsequenzen haben.

Ungewissheit durch tiefen Schätzwert

Der Kaufinteressent ist dadurch verunsichert und in der Ungewissheit, ob er das Geschäft trotz anscheinend überteuertem Kaufpreis durchziehen soll. Neben dem ist die Finanzierung gefährdet. Die Bank wird nämlich maximal 80% vom internen Schätzwert zur Verfügung stellen. Demzufolge muss der Kunde für die Differenz zusätzliche Eigenmittel einbringen.

Mehr erforderliche Eigenmittel

Beispiel einer Finanzierung mit tiefem Schätzwert der Bank:

Kaufpreis CHF 800‘000
Schätzwert der Bank CHF 700‘000
Maximale Finanzierung durch die Bank
(80% von CHF 700‘000)
CHF 560‘000
Erforderliche Eigenmittel
(CHF 700‘000 – CHF 560‘000)
CHF 240’000

 

Der Kunde muss demzufolge CHF 240‘000 als Eigenkapital zur Verfügung stellen. Davon müssen mindestens CHF 70‘000 (10% von CHF 700‘000) als sogenannte „echte Eigenmittel“ vorhanden sein, dies als Resultat der ab dem 1. Juni 2012 in Kraft getretenen FINMA-Richtlinien. Lesen Sie mehr zu diesem Thema im Artikel „Tragbarkeit und Belehnung“. Hätte der Kaufpreis von CHF 800‘000 mit dem internen Schätzwert der Bank übereingestimmt, würden sich die gesetzlich erforderlichen Eigenmittel auf nur CHF 160‘000 (20% von CHF 800‘000) belaufen.

Vorsichtigere Kreditvergabe der Banken

Es ist vermehrt festzustellen, dass die Finanzinstitute durchs Band vorsichtiger in der Kreditvergabe geworden sind. Auslöser sind zum Teil die strengeren Eigenmittelvorschriften der FINMA sowie die Befürchtungen einer Immobilienblase. Da die Nachfrage in gewissen Regionen massiv das Angebot übersteigt, nutzen Immobilienbesitzer die Situation oftmals aus, und setzen Preise an, die weit über den vernünftigen Marktpreisen liegen.

Was ist zu tun bei tiefem Schätzwert?

Hat die Bank die Liegenschaft tiefer geschätzt, sollte der Kunde das Gespräch suchen und in Erfahrung bringen, warum dies der Fall ist. Es könnte durchaus sein, dass die Bank relevante Informationen nicht berücksichtigt hat, weil diese in den Unterlagen nicht ersichtlich waren.

Der Schätzwert einer Immobilie wird massiv durch das Kriterium „Lage“ beeinflusst – falls der Kundenberater aufgrund der Unterlagen beispielsweise die Verkehrsanbindung oder die Lärmbelastung in der Umgebung weniger gut eingeschätzt hat, kann sich dies deutlich auf den Schätzwert auswirken. Bei neuen, relevanten Erkenntnissen kann es durchaus sein, dass die Bank nochmals über die Bücher geht und allenfalls den Schätzwert entsprechend anpasst.

Kann der Schätzwert hingegen nicht angepasst werden, sollte der Kaufinteressent dies dem Verkäufer mitteilen und nochmals über den Kaufpreis verhandeln. Es kann sein, dass der Verkäufer etwas entgegenkommt falls das Geschäft zu platzen droht. Falls der Verkäufer hingegen am Kaufpreis festhält, sollte sich der Kaufinteressent gut prüfen, ob er das Objekt trotzdem erwerben will und ob er die finanziellen Auswirkungen tragen kann.


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