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Hypothek: Sorgenlose Finanzierung im Rentenalter

Montag, 29. Juli 2013
Tags: Hypothekarzins, Rentenalter

Senioren werden oftmals in Sachen Hypotheken benachteiligt. Durch vorzeitige Planung können Sie sich unnötigen Ärger ersparen. Einige Tipps dazu finden Sie im nachstehenden Artikel.

Warum zeigen viele Banken Zurückhaltung bei der Finanzierung bei Senioren?

Bei Eintritt ins Pensionsalter sinkt oft das Haushaltseinkommen um 30% oder mehr. Dies schlägt direkt auf die Tragbarkeit, d.h. die Kosten für eine Liegenschaft (bestehend aus kalkulatorischem Zinsen von aktuell ca. 5%, dem Unterhalt von ca. 1% und Amortisationszahlungen, bis die Hypothek nur noch 2/3 des Verkehrswerts beträgt) übersteigen 1/3 des Haushaltseinkommens. Kann nach der Pensionierung gar nur noch die AHV (Minimum für Ehepaare CHF 21‘060, Maximum für Ehepaare CHF 42‘120) bezogen werden, ist es um die Tragbarkeit in den meisten Fällen vollständig geschehen.

Positiv kommt zum Einkommen das Thema Vermögensverzehr dazu. Weist ein Kunde ein Vermögen von CHF 1 Mio (ohne Auszahlung der Pensionskasse) aus, wird dieses ab 65 in vielen Fällen mit 5-8% zum Einkommen hinzugerechnet.

Bekommen Senioren grundsätzlich schlechtere Angebote? Wenn ja warum?

Generell ja. Für Hypotheken bieten die Finanzinstitute Abschläge von den Listen- oder „Schaufenster-“preisen insbesondere in folgenden Konstellationen:

  • Sehr gute Bonität (tiefe Belehnung, tiefe Tragbarkeit)
  • Zusätzlich eingebrachte Vermögenswerte (grosse Cash-Bestände, Depot, etc.)
  • Potenzial (bei hohem Einkommen, sehr guter Ausbildung, etc.)

Oftmals treffen diese Kriterien bei Hauseigentümern im Rentenalter nur beschränkt oder gar nicht zu – entsprechend weniger Abschlag auf den Hypozins ist zu erwarten.

Was muss man beachten, wenn man ab 60 noch eine Immobilie kaufen möchte oder eine Neufinanzierung benötigt?

Ab dem Alter 65 (des Haupteinkommensträgers) werden Immobilien nur noch zu 65% belehnt. Somit müssen 35% der Kaufpreises aus eigenen Mitteln stammen (zu dem Zeitpunkt also aus dem Ersparten, aus der Säule 3a oder einer PK-Auszahlung) und die Hypothek beträgt maximal 65% des Kaufpreises. Darüber hinaus muss die Tragbarkeit gegeben sein, d.h. die Kosten für die Liegenschaft, bestehend aus kalkulatorischem Zins von aktuell ca. 5%, dem Unterhalt von ca. 1% bewegen sich im banküblichen Rahmen von maximal einem Drittel des anrechenbaren Bruttoeinkommens (goldene Finanzierungsregel).

Wie kann man die dritte Säule geschickt einsetzen?

Die dritte Säule beinhaltet ja das private Sparen. Privat Sparen heisst, eigen konkrete Sparziele zu erreichen. Das konkrete Sparen geht somit in vielen Fällen in Richtung Wohneigentum. Es bietet sich daher in gewissen Fällen an, die Auszahlung der dritten Säule für die Amortisation der laufenden Hypothek zu verwenden. Es gilt aber in jedem Fall, dies individuell zu entscheiden.

Wie hoch darf die Belehnung beim Eintritt in die Pension sein?

Die Hypothek muss bis zur Pensionierung bis auf 65% des Verkehrswertes zurückbezahlt sein.

Kann man nach der Pensionierung überhaupt noch amortisieren?

Man kann sehr wohl nach der Pensionierung noch amortisieren, wenn gewünscht gar bis auf Null. Es gilt jedoch zu beachten, dass sehr wohl überlegt sein soll, die Hypothek weit unter dem Minimum von 65% zu amortisieren. Bei den aktuell sehr tiefen Zinsen ist die Belastung gering und kann vor allem die Belastung durch den Eigenmietwert kompensieren. Viel wichtiger dabei ist jedoch, dass für allfällige grössere Renovationen (Heizung, Dach, Fenster, Küche, Garten, altersgerechter Ausbau, etc.) Geld zur Verfügung steht. Denn der Gang zur Bank, um „schnell mal die Hypothek zu erhöhen“ kann beschwerlich sein, weil die Bank zu dem Zeitpunkt die Einkommenssituation neu analysiert und ggf. die gewünschte Erhöhung nicht zur Verfügung stellt.

Zudem sollte man immer eine finanziellen Spielraum behalten und nicht das gesamte Vermögen immobilisieren. Letztendlich wäre es schade, bei einem finanziellen Engpass das Haus verkaufen zu müssen, um an Geld zu kommen.

Was muss man machen, damit man auch im Alter noch eine günstige Hypothek bekommt?

  • Vorzeitig Planen: Das Beste, was man im Alter dazu machen kann, liegt schon in der Vergangenheit. Denn die Planung der Pensionierung sollte ab dem Alter 55 sehr seriös vollzogen werden. Werden die Ausgaben in den verbleibenden Erwerbsjahren und die damit verbundene Sparquote den Bedürfnissen im Alter angepasst, bleibt man vor Überraschungen gefeit.
  • Höhe der Hypothek, resp. der Amortisation sinnvoll wählen: Dies ist von der individuellen Ausgangslage abhängig.
  • Notwendige Dokumente bereit stellen: Aktuelle Steuererklärung inkl. Beiblätter, AHV-Rentenausweis, PK-Rentenausweis, Aktueller Grundbuchauszug, Gebäudeversicherungsausweis, aktueller Hypothekarvertrag, Schätzung (wenn vorhanden)
  • Einen professionellen Hypotheken-Broker einsetzen: HypoPlus (044 500 71 61).

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