HypoPlus - einfach, unabhängig und kompetent. 
Rufen Sie uns an: 044 500 71 61

 

Hypothek und Eigenmietwert

Freitag, 02. August 2013
Tags: Amortisation, Hypothekarzins, Steuern

Wohneigentümer werden auf der einen Seite steuerlich durch einen kalkulatorischen Eigenmietwert, der dem Einkommen zugerechnet wird, bestraft. Auf der anderen Seite werden durch den Abzug von Schuldzinsen der Hypothek und Unterhalt der Liegenschaft die Nachteile kompensiert. Mehrmals wurde schon darüber abgestimmt, ob der Eigenmietwert abgeschafft werden soll. Ein Systemwechsel ist noch nicht in Sicht.

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, welches von Wohneigentümer versteuert werden muss. Dabei handelt es sich um den Betrag, der bei Fremdvermietung dieser Liegenschaft an Dritte erzielt werden könnte. Bei den meisten Kantonen – nicht aber beim Bund - sind Abschläge auf die Marktmiete möglich, dies im Sinne der Wohneigentumsförderung. Diese Abschläge können jedoch nur für den Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, bei Zweitwohnungen kommt im Gegenzug der volle Marktwert zur Anwendung.

Der Eigenmietwert wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet und erhöht demzufolge die Steuerlast. Gleichzeitig können die Wohneigentümer Schuldzinsen und Unterhaltskosten, welche den Wert der Liegenschaft erhalten sollen (nicht jedoch wertvermehrende Unterhaltskosten), vom steuerbaren Einkommen abziehen. Beim Unterhalt kann man in den meisten Kantonen sowie beim Bund zwischen Pauschalabzug (dessen Höhe variiert je nach Kanton) und Abzug der effektiven Kosten wählen. Je nach Kanton können Kosten für energiesparende und umweltschützende Massnahmen ebenfalls in Abzug gebracht werden.

Bei kompletter Rückzahlung der Hypothek fallen die Schuldzinsen weg und können somit nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Der Eigenmietwert bleibt jedoch bestehen – und dies wird oftmals von jenen, die ihre Hypothek zurückbezahlt haben, als ungerecht empfunden. Insbesondere kurz vor dem Pensionsalter sollte man es sich gut überlegen, ob man die Hypothekarschuld vollumfänglich zurückzahlen will. Denn ist die Tragbarkeit aufgrund des geringeren Einkommens nicht mehr gewährleistet, kann die Hypothek zu einem späteren Zeitpunkt nicht wieder aufgestockt werden.

Bei den folgenden Fällen lohnt es sich, mit der Steuerbehörde Kontakt aufzunehmen um eine Reduktion des Eigenmietwertes zu beantragen:

  • Wird ein Teil der Liegenschaft nicht genutzt (beispielsweise nachdem die Kinder ausgezogen sind), kann ein Unternutzungsabzug geltend gemacht werden.
  • Hat sich Ihre finanzielle Situation massiv verschlechtert (beispielsweise aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Krankheit), kann in gewissen Kantonen der Eigenmietwert herabgesetzt werden. Dabei handelt es sich um einen sogenannten Härtefall.

Die gute Nachricht zum Schluss: Negative Eigenmietwerte sind ebenfalls möglich: Sind die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten zusammen höher als der Eigenmietwert, führt dies zu einer Reduktion der Steuerlast, denn das steuerbare Einkommen nimmt ab.

 

Weiterführende Artikel:


Jetzt Beratung anfordernFragen? Tel. 044 500 71 61

Kontaktieren Sie uns

  

044 500 71 61
Mo-Fr 8:00-18:00

  

Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!