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Mehrfamilienhaus (MFH) finanzieren

Mittwoch, 12. Februar 2014
Tags: Hypothekarmodell, Hypothekarzins, Mehrfamilienhaus

Liegenschaften, mit mehr als 4 Wohneinheiten werden in der Regel Mehfamilienhaus (MFH) genannt. Dabei unterscheidet man zwischen reinen Wohnliegenschaften und Mischobjekten. Sogenannte Mischobjekte beinhalten neben den Wohnliegenschaften einen Anteil Gewerbe.

Die Nachfrage nach MFH ist in den letzten Jahren markant gestiegen, denn die Geldanlage in ein MFH hat sich als valide Alternative zu den traditionellen Anlagen erwiesen. Ein weiterer treibender Faktor für die steigende Nachfrage ist das aktuelle Zinsniveau, das bei gleichbleibenden Mieteinnahmen den Nettoertrag steigert. Es erstaunt daher kaum, dass sich beim Verkauf eines MFH oft Dutzende von Käufer für den Erwerb interessieren.

Bewertung MFH

Damit eine Bank bzw. eine Versicherung ein MFH finanzieren kann, muss diese zuerst den Verkehrswert des MFH ermitteln. Dieser kann auf unterschiedliche Art und Weise berechnet werden:

Ertragswert

Für die Berechnung des Ertragswerts eines MFH werden die Nettomietzins-Einnahmen mit einem Kapitalisierungsfaktor kapitalisiert. Der Kapitalisierungsfaktor bewegt sich je nach Finanzinstitut und je nach Objekt in der Regel zwischen 5-6%.

Rechenbeispiel:

Nettomieteinnahmen CHF 120‘000
Kapitalisierungsfaktor: 6%
Ertragswert des MFH: (120‘000 / 6%) x 100 = CHF 2 mio

Schätzung durch einen akkreditierten Schätzer

Bei der traditionellen Schätzung wird das MFH durch einen durch die finanzierende Bank anerkannten Schätzer besichtigt. Dieser bewertet mit Hilfe einer Checkliste diverse Faktoren wie Bauqualität, Standort und Ausbaustandard.

Hedonische Schätzung

Bei einer hedonischen Schätzung wird die Liegenschaft mittels eines Bewertungsfragenbogens anhand von Fotos bewertet. Die eingegebenen Daten werden mit den bestehenden Informationen vergleichbarer Objekte verglichen, die bereits in der Datenbank erfasst sind und somit wird der Verkehrswert ermittelt. Das Objekt wird dabei nicht persönlich durch eine Fachperson besichtigt. Die hedonische Methode eignet sich in der Regel nur für Standardobjekte.

Finanzierung eines MFH

In der Regel kann die Bank bei einem MFH bis zu 80% des Verkehrswerts finanzieren, d.h. 20% des Kaufpreises muss der Käufer mit Eigenmitteln finanzieren. Die Belehnung kann jedoch auch tiefer ausfallen, z.B. wenn es sich um ein Mischobjekt handelt. Es ist nicht möglich, ein MFH mit Gelder aus der Vorsorge zu finanzieren. Mit einer Ausnahme: Beabsichtigt der Eigentümer eine Wohneinheit des MFHs selber als Hauptwohnsitz zu nutzen, ist es möglich diesen Anteil mit Vorsorgegeldern zu finanzieren. Zudem sollte das MFH selbsttragend sein, d.h. die Zinskosten für die Hypothek (kalkulatorischen Zinssatz 5%), die Amortisation (1%) und der Unterhalt (1%) sollten mit den Netto-Mietzinseinnahmen gedeckt werden.

Ein MFH lässt sich sowohl bei einer Bank als auch bei einer Versicherung finanzieren. Gerade letztere bieten aktuell sehr interessante Konditionen für Hypotheken an, sind oftmals aber restrikiver in der Kreditsprechung. Die Hypothekarspezialisten von HypoPlus geben Ihnen gerne Auskunft über Konditionen und Bedingungen der verschiedenen Anbieter (044 500 71 61).

Manch ein MFH-Besitzer möchte sich absichern und seine Liegenschaft langfristig finanzieren. Nur auserwählte Finanzinstitute haben jedoch sehr lange Hypotheken mit Laufzeiten von 12 bis 25 Jahren im Angebot. HypoPlus berät Sie auch zu diesem Thema gerne und unterstützt Sie in der Suche nach der richtigen Hypothek.

Auch Libor-Hypotheken sind im Moment sehr gefragt. Der Abschluss einer Libor-Hypothek mag zum aktuellen Zeitpunkt sehr verlockend klingen, da die Kosten für eine Libor-Hypothek im Vergleich zu einer Festhypothek im Moment sehr gering sind. Aufgrund der möglichen Zinsschwankungen mag jedoch der Abschluss einer Libor-Hypothek – obschon dieser zurzeit sehr verlockend ist – gut durchdacht sein. Hierzu finden Sie weitere Informationen im Artikel über Libor-Hypotheken.

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