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Vorzeitige Auflösung der Hypothek (aktualisiert am 12.03.2018)

Montag, 16. September 2013
Tags: Festhypothek, Hypothekarberatung

Bei einer Festhypothek handelt es sich um einen festen Vertrag, deren vorzeitige Auflösung nur mittels Entschädigung des Vertragspartners möglich ist. Unerwartete Gründe wie Verkauf der Immobilie, Tod, Invalidität oder Scheidung können dazu führen, dass der Kunde die Hypothek vorzeitig auflösen muss. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung kann rasch einmal einen fünfstelligen Betrag erreichen.

Detaillierte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung verlangen

Die Vorfälligkeitsentschädigung basiert auf folgende Faktoren:

  • Zinsniveau bei Abschluss der Hypothek
  • Zinsniveau bei der vorzeitigen Auflösung der Hypothek (Wiederanlagesatz)
  • Dauer der Restlaufzeit

Angenommen, eine 10-jährige Festhypothek wurde vor genau 6 Jahren zu 3.8% abgeschlossen. Die Bank kann heute den zurückbezahlten Kreditbetrag zu 0.1% anlegen (Wiederanlagesatz). Der entstandene Verlust für die Restlaufzeit beläuft sich für die Bank somit auf 3.7% (Zinssatz der Hypothek minus Wiederanlagesatz). Bei einem Hypothekarvolumen von CHF 500‘000 würde sich somit die Vorfälligkeitsentschädigung auf rund CHF 74‘000 belaufen.

Der Kunde sollte immer die detaillierte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Denn oftmals muss der Kunde mit der Vorfälligkeitsentschädigung auch für die Risikomarge der Bank aufkommen – ein Risiko, dass jedoch bei Rückzahlung der Hypothek entfällt. Weiterhin enthält die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zum Teil hohe Bearbeitungsgebühren. Über diese Kosten kann in einem beschränkten Masse mit der Bank verhandelt werden. Sind bei der Bank beispielsweise signifikante Vermögenswerte hinterlegt, lässt der Bankberater unter Umständen mit sich Reden und verzichtet auf die Marge.

Steuerlicher Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann im Rahmen des Schuldzinsabzuges vom steuerlichen Einkommen in Abzug gebracht werden. Dabei gilt der Freibetrag von CHF 50‘000 für Schuldzinsabzüge, d.h. Schuldzinsen plus Vorfälligkeitsentschädigung können bis zu CHF 50‘000 in der Steuererklärung in Abzug gebracht werden. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung um ein Vielfaches höher, kann es sich allenfalls lohnen, die Steuerbehörde vorgängig zu kontaktieren und eventuell ein Steuer-Ruling zu beantragen.

Hypothek auf den Käufer übertragen

Bei Verkauf der Liegenschaft kann die Hypothek (zu den aktuellen Konditionen) auf den Käufer übertragen und somit die vorzeitige Auflösung des Kreditvertrages verhindert werden. Es lohnt sich daher, mit dem Käufer zu verhandeln und allenfalls die Übernahme der Hypothek im Kaufpreis zu berücksichtigen. Dies lohnt sich gleich doppelt, denn ein tieferer Verkaufserlös wirkt sich auf die Grundstückgewinnsteuer aus. Damit der Käufer die Hypothek übernehmen kann, muss seine Bonität den Kreditrichtlinien der Bank entsprechen und diese muss das Einverständnis für das Geschäft geben.

Auflösung der Festhypothek bei steigenden Hypozinsen

Ganz anders sieht die Situation aus, wenn der Kunde aus der Hypothek bei steigenden Zinssätzen ausstiegen möchte. Die Bank kann nämlich den zurückbezahlten Hypothekarbetrag zu einem höheren Zinssatz, als der vom Kunden bezahlten Hypozins, anlegen. Demzufolge stünde die Vorfälligkeitsentschädigung dem Kunden zu Gute. Vielfach ist jedoch festzustellen, dass die Handhabung der Vorfälligkeitsentschädigung in den Kreditverträgen oft asymmetrisch ist. Während die Kunden die Bank bei vorzeitiger Auflösung der Hypothek entschädigen müssen, behalten sich einige Finanzinstitute das Recht vor, eine allfällige Entschädigung zu Gunsten des Kunden für Aufwände zu verrechnen. Im aktuellen Zinsumfeld kann es sich durchaus lohnen, sich mit dieser Klausel genauer zu befassen.

Vorzeitige Auflösung der Libor-Hypothek

In der Regel schliesst der Kunde bei der Libor-Hypothek einen Rahmenvertrag von mehreren Jahren ab (meistens zwischen 2 und 5 Jahre). Innerhalb dieses Rahmenvertrages wird jeweils nach Ablauf der Tranchenlaufzeit (in der Regel 1, 3 oder 6 Monate) der Zinssatz festgelegt. Entgegen teilweise vertretener Irrmeinung, der Kunde könne jederzeit aus der Libor-Hypothek aussteigen, ist der Wechsel des Finanzinstituts nur bei Ablauf des Rahmenvertrages möglich. Möchte der Kunde die Bank vor Ablauf wechseln, ist dies nur durch eine vorzeitige Auflösung des Rahmenvertrages möglich, analog wie bei der Festhypothek.

Fazit

Es gilt es in jedem Fall individuell zu prüfen, ob sich die vorzeitige Auflösung einer Hypothek lohnt. Die Zinsersparnis (Differenz zwischen bisherigen Zinssatz und neuem Zinssatz über die Restlaufzeit) kann in gewissen Fällen die Nettokosten der vorzeitigen Auflösung (nach Abzug des steuerlichen Vorteils) übersteigen. Ein weiterer Nutzen einer vorzeitigen Auflösung der Hypothek liegt in der Möglichkeit, die gesamte Hypothek im dem aktuell (immer noch) historisch tiefen Zinsumfeld neu zu finanzieren und einen günstigen Hypozins langfristig zu sichern. HypoPlus berät Sie gerne in der Entscheidungsfindung. Kontaktieren Sie uns unverbindlich auf der Nummer 044 500 71 61.


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