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HypoPlus unterstützt Sie beim Traum von der eigenen Ferienwohnung oder vom eigenen Ferienhaus im Bereich Finanzierung. Die Richtlinien der Finanzinstitute für die Finanzierung von einer Ferienwohnung oder einem Ferienhaus weichen dabei in einigen Punkten von denen der regulären selbstbewohnten Liegenschaften ab.

Tiefere Belehnungslimiten bei Ferienobjekten

Im Gegensatz zu den Finanzierungsgrundsätzen eines dauerhaft selbstbewohnten Objekts, bei dem je nach Kreditinstitut bis zu 80% des Kaufpreises durch eine Hypothek finanziert werden können, werden bei Ferienliegenschaften nur 50-70% des Liegenschaftswertes durch eine Hypothek fremdfinanziert.

Strengere Auflagen betreffend Amortisation

Zudem gelten strengere Amortisationsrichtlinien – während bei selbstbewohnten Objekt die Hypothekarschuld bis auf ca. 65% amortisiert werden muss, werden die Hypotheken bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern in den meisten Fällen auf maximal 50% des Verkehrswertes amortisiert.

Keine Einbringung von Vorsorgegeldern

Während beim Erstobjekt die Möglichkeit besteht, das Guthaben aus der Pensionskasse ganz oder teilweise als Eigenmittel einzubringen, ist dies gesetzlich beim Erwerb eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung nicht möglich. Auch Gelder aus der gebundenen Vorsorge Säule 3a können nicht als Eigenmittel angerechnet werden.

Kaum Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative auf Finanzierung

Es ist anzunehmen, dass die Finanzierungsrichtlinien wie oben beschrieben aufgrund der Zweitwohnungsinitiative grundsätzlich nicht verändert werden. In Erwägung zu ziehen ist jedoch, dass das Angebot an Ferienwohnungen und Ferienhäusern durch die Zweitwohnungsinitiative weiter "künstlich" verknappt werden, was mit hoher Wahrscheinlichkeit zu weiter steigenden Preisen für Ferienliegenschaften vorab in jenen Gemeinden führen wird, die bereits heute die Obergrenze von 20% Zweitwohnungsanteil erreicht haben. 

In der nachfolgenden Abbildung ist ersichtlich, welche Gebiete der Schweiz voraussichtlich am stärksten von einem Preisanstieg betroffen sein werden.

Prognose für Zweitwohnungen: in diesen Gemeinden werden die Preise steigen

 

(Quelle: Wüest & Partner, publiziert im Beobachter Ausgabe 11/123)

Gesamte Unterhaltskosten einer Ferienwohnung

Neben den Hypothekarzinsen gibt es auch bei der Ferienliegenschaft weitere Kosten zu berücksichtigen. Im Folgenden gehen wir zur Übersicht dieser Kosten von diesem Beispiel aus:

  • 3.5 Zimmer-Ferienwohnung in 7165 Brigels (GR)
  • Neubau
  • Kaufpreis: CHF 500'000

Anschliessend nun die einzelnen Kostenpunkte einer Ferienliegenschaft im Detail:

  • Erneuerungsfonds
    Bei einer Ferienwohnung bezahlt jede Wohnpartei - wie bei Stockwerkeigentum üblich - einen fixen jährlichen Betrag in einen Erneuerungsfonds, der für allgemeine Renovationen am Gebäude dienen soll (z.B. die Erneuerung des Daches). Als Faustregel gilt, dass gesamthaft jeweils rund 0.5% des Gebäudeversicherungswertes jährlich einzuzahlen sind. Gemeinhin wird der Erneuerungsfonds bis zu einer gewissen Limite (bspw. CHF 50'000) geäuffnet und – sofern keine kurzfristig grösseren Investitionen anstehen – nicht weiter aufgestockt. Geht man beispielsweise von einem Gebäudeversicherungswert von 2.4 Mio aus und ist das Gebäude in 6 Parteien unterteilt, die alle etwa dieselbe Wertquote aufweisen bedeutet dies jährliche Kosten pro Partei von rund CHF 2000.
  • Gemeinschaftliche Nebenkosten
    Für gemeinschaftliche Nebenkosten (z.B. Hauswart, Unterhalt Lift, etc.) wird in der Regel ein weiterer Fonds oder ein Konto durch die Eigentümergemeinschaft geführt (Unterhaltsfonds). Die Beitragshöhe der einzelnen Wohnparteien leitet sich auch hier (wie beim Erneuerungsfonds) von der jeweiligen Wertquote ab. Zusammen mit den Kosten für den Unterhalt ausserhalb der Eigentümergemeinschaft (siehe auch nächster Punkt), sollten dafür jährlich rund 0.3% des (individuellen) Kaufpreises einkalkuliert werden.
  • Unterhalt ausserhalb der Eigentümergemeinschaft
    Hinsichtlich Renovationen innerhalb der eigenen Wohnung bzw. eigenen Räumen, die im Sonderrecht sind, gilt es jeweils selbst Rückstellungen vorzunehmen, da hierfür der Erneuerungsfonds nicht vorgesehen ist. Um beim Kauf einer Ferienwohnung richtig zu kalkulieren sollten zusammen mit den gemeinschaftlichen Nebenkosten als Faustregel ca. 0.3% Nebenkosten pro Jahr gerechnet auf dem Kaufpreis budgetiert werden – bei einem angenommenen Kaufpreis von 500‘000 CHF also rund 1'500 CHF jährlich.
  • Steuern im Kanton des Ferienobjekts
    Zu beachten sind ebenfalls steuerliche Aspekte einer Ferienliegenschaft. Wie auf Wohneigentum in der ganzen Schweiz üblich, muss im Kanton, in dem die Liegenschaft steht, ein sogenannter Eigenmietwert versteuert werden – der Eigenmietwertsatz der vom Steueramt erhoben wird kann kantonal variieren, entspricht jedoch im Minimum in etwa 60% der üblichen jährlichen Marktmiete für das entsprechende Objekt. Davon abgezogen werden können wiederum Kosten für den Unterhalt und die Hypothekarzinsen. Allerdings verbleibt dann zumeist immer noch ein Restbetrag. Dieser wird anschliessend zum Steuersatz des Haupt-Wohnsitzes versteuert. Der Restbetrag unterliegt also auch bei nur noch geringem verbleibendem steuerbaren Einkommen im Kanton, in dem die Ferienliegenschaft steht, dem in der Regel viel höheren Steuersatz des Wohnkantons, wo auch das Erwerbseinkommen versteuert wird.

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