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Von einem Mehrfamilienhaus spricht man in der Regel, wenn es sich bei den vermieteten Einheiten ausschliesslich um Wohnungen als Nutzungsform handelt. Auch der Preis für ein Mehrfamilienhaus ist in den vergangenen Jahren mit den allgemeinen Immobilienpreissteigerungen natürlich auch teurer geworden. Trotzdem bietet ein Mehrfamilienhaus grundsätzlich eine interessante Alternative zu herkömmlichen Finanzanlagen. Was bei einem Mehrfamilienhaus insbesondere hinsichtlich Finanzierung speziell zu beachten ist und welche alternative Finnazierungsmethoden sich anerbieten soll im Folgenden diskutiert werden.

Ertragswert als Schätzmethode beim Mehrfamilienhaus

Die häufigste Methode zur Evaluierung eines Kaufpreises bei einem Mehrfamilienhaus ist die Ertragswertschätzung. Bei dieser Methode werden die Nettomieterträge pro Jahr in ein Verhältnis zum Kapitalisierungssatz gesetzt. Dieser Kapitalisierungssatz ist somit der wertgebende Faktor. Je tiefer dieser Kapitalisierungssatz angesetzt wird, desto höher ist der ermittelte Ertragswert und umgekehrt. Ausgangspunkt für die Bestimmung eines adäquaten Kapitalisierungssatzes ist gemeinhin der Basiszinssatz für risikoarme Anlagen.

Beispiel Ermittlung Kapitalisierungssatz

Im Folgenden wird ein Kapitalisierungssatz systematisch anhand der wichtigsten wertgebenden Faktoren aufsummiert und anschliessend als Grundlage für eine beispielhafte Ertragswertermittlung verwendet:

  • Basiszinssatz: 2.9%
  • allgemeiner Risikozuschlag: 0.5%
  • Standortfaktoren: 0.2%
  • Mietzinsniveau: 0.1%
  • Betriebskosten: 0.2%
  • Unterhaltskosten: 0.7%
  • Rückstellungen: 0.5%
  • TOTAL Kapitalisierungssatz: 5.1%

In diesem Beispiel ergibt sich bei Nettomietzinseinnahmen von beispielsweise CHF 100‘000 jährlich (6 Parteien à je CHF 1390 monatlichem Mietzins) ein Ertragswert von ca. CHF 1.96 Mio.

Finanzierungsrichtlinien: Belehnung, Tragbarkeit und Bruttorendite

Grundsätzlich gilt auch beim Mehrfamilienhaus: mindestens 20% des Kaufpreises müssen in Form von Eigenkapital aufgebracht werden. Die hier postulierte Belehnung von 80% kann tiefer ausfallen, wenn das Mehrfamilienhaus höhere Risiken aufweist (überhöhter Kaufpreis, geringe Substanz, etc.). Dabei können Gelder der 2. Säule und der Säule 3a generell nicht als Eigenkapital benutzt werden – es sei denn, der Eigentümer bewohnt eine der zur Diskussion stehenden Wohnungen selbst (dann ist eine proportionale Anrechnung möglich). Bei der Prüfung durch Finanzinstitute, ob ein Mehrfamilienhaus finanzierbar ist, fällt das primäre Augenmerk darauf, ob und wie viel Überschuss aus der Tragbarkeitsrechnung resultiert. Grundsätzlich gilt: Je geringer der Überschuss, umso schwieriger wird eine Finanzierung. Für das folgende Beispiel werden ein Kaufpreis von CHF 2‘000‘000 und vorhandene Eigenmittel von CHF 400‘000 (20%) angenommen:

 

Tragbarkeitsberechnung bei einem Mehrfamilienhaus In CHF
Hypothekarbedarf (80% des Kaufpreises) 1'600'000
jährlicher Nettomietertrag 130'000
Zinskosten bei kalkulatorischem Zinssatz von 5% auf 1'600'000 -80'000
Amortisation 1% auf CHF 1'600'000 -16'000
Nebenkosten 15% vom Nettomietertrag -19'500
Jährlicher Überschuss 14'500

 

Im Beispiel resultiert lediglich ein geringer Überschuss. Ein zweites Kriterium aus Bankensicht ist die Bruttorendite eines Objekts. Dabei setzt die Bank die jährlichen Nettomietzinseinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis. Bei obigem Beispiel ergibt dies eine für durchschnittliche Objekte in der Schweiz durchaus passable Bruttorendite von 6.5% (CHF 130‘000/CHF 2‘000‘000). Die von den Banken geforderten Minimumbruttorenditen für ein Mehrfamilienhaus können je nach Standort und Zustand jedoch stark variieren, weshalb aus obigem Beispiel kein Grundsatz für die Finanzierbarkeit sämtlicher Mehrfamilienhäuser abgeleitet werden kann. Im Übrigen ist die Bruttorendite rein rechnerisch wiederum nichts anderes als der angewendete Kapitalisierungssatz.

Alternative Finanzierungsformen bieten hohes Potenzial

Die Hypothekarzinsen auf einem Renditeobjekt sind die aus einer Risiko- und Renditebetrachtung zentralen durch den Eigentümer zu beeinflussenden Faktoren. Dabei gilt es zu beachten, dass über die klassische Form einer Festhypothek insbesondere bei Hypothekensummen über CHF 2 Mio.  alternative Finanzierungsformen signifikante Potenziale betreffend Flexibilität (insbesondere bei früher als geplantem Ausstieg), Amortisation (bei ausserordentlichen Rückzahlungen) und insbesondere bei den Zinskosten (vielfach 10-30% unter denjenigen der klassischen Angebote) bestehen – vor dem Hintergrund einer ebenfalls festverzinslichen Finanzierungslösung. Um das Einsparungspotenzial Ihres Renditeobjekts, resp. Ihres Renditeobjekt-Portfolios durch eine eben solche alternative Finanzierungsform zu bestimmen, bitten wir Sie mit uns Kontakt aufzunehmen (E-Mail: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! / Tel.: 044 500 71 61).

 

Unterlagen zur Finanzierungsprüfung für ein Mehrfamilienhaus

Zur Prüfung eines Kreditantrages für ein Mehrfamilienhaus benötigen die Finanzinstitute neben den Angaben zu den persönlichen Einkommensverhältnissen auch ein Beschrieb zum Mehrfamilienhaus inklusive aktuellem Mieterspiegel. Eine detaillierte Checkliste zu den benötigten Unterlagen für die Prüfung einer Hypothekaranfrage für ein Mehrfamilienhaus können Sie unter Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! anfordern.


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