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Banken und Versicherungen finanzieren in der Regel Eigenheime mit einem Fremdkapital bis maximal 80% des Verkehrswerts (maximale Belehnung). Rund 65% des Verkehrswertes (sog. 1. Hypothek) werden ohne Verpflichtung zur Amortisation gewährt. Hauseigentümer müssen jedoch im Regelfall darüber hinaus gehende Hypothekarschulden zurückbezahlen (amortisieren).

Höhe der Amortisation

Der zu amortisierende Betrag errechnet sich durch die Differenz zwischen der 1. Hypothek und des gesamten Hypothekarbetrags und wird als 2. Hypothek bezeichnet. Normalerweise werden 2. Hypotheken mit rund 1% der gesamten Hypothek pro Jahr zurückbezahlt bzw. amortisiert (alternativ wird entweder innert 15 Jahren oder aber spätestens bis zum Pensionsalter, resp. Alter 60 oder 65 die 2. Hypothek amortisiert). Höhere Rückzahlungen sind jedoch möglich (sofern mit der Amortisationsart und dem Hypothekarprodukt vereinbar).

Direkte Amortisation

Schuldzinsen, somit auch die Hypothekarzinsen, lassen sich bei der Einkommenssteuer in Abzug bringen. Wird eine Hypothekarschuld ganz oder teilweise an die Bank zurückbezahlt (direkte Amortisation), sinken die Hypothekarzinsen. Folglich sinken die bei der Einkommenssteuer abziehbaren Hypothekarzinsen. Das steuerbare Einkommen steigt also und damit auch die Steuerbelastung.

Indirekte Amortisation

Deshalb kann es sich anbieten, indirekt zu amortisieren: Das Hypothekardarlehen bleibt dabei konstant, jedoch wird laufend in die Säule 3a (gebundene Vorsorge) der gleiche Betrag, mit welchem man amortisieren möchte, investiert. Für Pensionskassenversicherte (Arbeitnehmer) beträgt die maximale Einzahlung CHF 6'768.- im Jahr, für Nicht-Pensionskassenversicherte (Selbständige) liegt dieser Betrag bei CHF 33'840.-.

Ebenfalls kann über eine kapitalbindende Lebensversicherung indirekt amortisiert werde. Die Laufzeit wird auf 20 bis 25 Jahre (resp. bis zur Pensionierung) festgelegt und das in dieser Zeit indirekt amortisierte Kapital wird nach Ablauf des Vertrages auf einen Schlag an die Hypothekarschuld angerechnet (doch wird eine Steuer mit einem reduzierten Zinssatz auf die ausbezahlte Summe fällig). Darüber hinaus besteht beim Tod des Versicherungsnehmers ein Hinterbliebenen-Schutz, der die Fortzahlung der Prämien regelt.

Direkt oder indirekt amortisieren?

Es ist fallabhängig, ob eine direkte oder indirekte Amortisation sinnvoll ist. Ausschlaggebend ist (neben der kantonalen Steuergesetzgebung) die Progressionsstufe des Steuerzahlers. Zur Optimierung ist auf jeden Fall eine genaue Kalkulation mit ihrem Finanzinstitut durchzuführen, um eine individuelle Lösung zu finden.


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