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Mieten oder kaufen? Diese Frage stellen sich vor dem Hintergrund stetig steigender Mietpreise immer mehr Mieterinnen und Mieter. Doch rechnet sich ein Kauf wirklich? Welche Kosten gilt es dabei - neben den Zinsaufwänden für die Hypothek - im Auge zu behalten?

Erneuerungsfonds als Kostenfaktor bei Stockwerkeigentum

Gerade in und um die Ballungszentren, wo Bauland knapp und teuer ist, werden aktuell sehr viele Eigentumswohnungen gebaut. Bei dieser auch als Stockwerkeigentum bezeichneten Wohnform gilt es jedoch einige Unterschiede zu den Kosten eines herkömmlichen Einfamilienhauses zu beachten. Während der Eigentümer eines herkömmlichen Einfamilienhauses für sämtliche Nebenkosten selbst Rückstellungen vornehmen sollte, wird dies bei Stockwerkeigentum innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft geregelt. Dabei wird in der Regel festgelegt, dass jeder Stockwerkeigentümer prozentual zu seiner Wertquote, die er an der Gesamtliegenschaft besitzt, monatlich einen Betrag in einen sogenannten Erneuerungsfonds einzahlt. Dieses Geld kann und soll dann für Renovationen, die alle Stockwerkeigentümer eines Hauses betreffen, zur Verfügung stehen z.B. wenn es um das Erneuern der Aussenfassade geht. Bei einem Haus mit einem Gebäudeversicherungswert (Neuerstellungswert des Hauses) von CHF 4 Millionen sollten jährlich insbesondere bei hochwertigem Ausbaustandard (was heute mehrheitlich der Fall ist) mindestens ca. 0.5% bzw. CHF 20'000 in den Fonds einbezahlt werden – bei einer angenommenen Anzahl von 8 Wohnungen im Gebäude ergibt dies Erneuerungsfondskosten pro Stockwerkeigentümer von ca. CHF 2'500 pro Jahr. Dieser Fonds wächst dabei bis zu einer festzulegenden Grösse an, ab welcher nicht mehr weiter einbezahlt wird. Selbstverständlich verringert sich der Erneuerungsfonds bei jeder zu tätigenden Investition, resp. Reparatur.

Selbstverantwortung für Nebenkosten in den eigenen Räumlichkeiten

Weiter gilt es für den Eigentümer Nebenkosten für sämtliche Renovationen im Innenraum der Wohnung in die Kalkulation mit aufzunehmen. Sinnvollerweise sollten deshalb zusätzlich zum Erneuerungsfondsbeitrag jährliche Rückstellung von mindestens ca. 0,2% des Kaufpreises vorgenommen werden – bei einem Preis von beispielsweise CHF 600'000 für Ihre Eigentumswohnung sollten Sie also weitere rund CHF 1'200.- jährlich rückstellen.

Höhere Steuerbelastung für Wohneigentümer

Ein weiterer Kostenpunkt beim Wohneigentum (egal ob Stockwerkeigentum oder Einfamilienhaus) im Vergleich zur Miete gibt es in steuerlicher Hinsicht. Im Gegensatz zur Miete wird bei den steuerpflichtigen Personen mit Wohneigentum ein sogenannter Eigenmietwert zum Einkommen hinzugerechnet. Zwar können die Zinskosten für die Hypothek und sämtliche werterhaltenden Unterhaltskosten für die Wohnung/das Haus wiederum steuerlich abgezogen werden - gerade bei den aktuell tiefen Hypothekarzinsen bleibt in aller Regel unter dem Strich aber immer noch ein durch den Eigenmietwert verursachtes höheres steuerbares Einkommen als beim Mieter. Bei einem Eigenmietwert von beispielsweise CHF 20'000 CHF und Abzügen von 10'000 CHF für Hypothekarzinsen (Annahme 2% p.a.) und einem Pauschalunterhaltsabzug von 20% des Eigenmietwerts von CHF 4‘000 verbleibt immer noch eine erhöhte Steuerbelastung von CHF 6'000 – bei einem Grenzsteuersatz von angenommenen 30% immerhin weitere CHF 1800 Mehrkosten pro Jahr im Vergleich zur Miete.

Beispiel: Kosten für Stockwerkeigentum

Das folgende Beispiel basiert auf einer 4.5 Zimmer Eigentumswohnung in der Agglomeration von Zürich mit einem Kaufpreis von CHF 750'000 und einem Hypothekenbedarf von CHF 600'000, was einer standardmässigen Anfangsbelehnung von 80% entspricht.

 

Jährliche Kosten Betrag
Zinskosten Hypothek (Annahme 2% p.a.) 12'000
Amortisation (von 80% des Kaufpreises auf 65% innert 15 Jahren) 7'500
Erneuerungsfonds 2'500
Nebenkosten für Wohnungsinnenraum 1'200
Mehrkosten Steuerbelastung 1'800
Kosten Total pro Jahr 25'000

 

Stockwerkeigentum in derzeitigem Zinsumfeld deutlich günstiger als Mieten

In obigem Beispiel ergeben sich monatliche Wohnkosten für die Eigentumswohnung von CHF 2'083. Ein aktueller Vergleich von Mietwohnungen im vergleichbaren gehoberen Mietsegment ergeben anzunehmende durchschnittliche Mietkosten pro Monat von rund CHF 2'700 inkl. Nebenkosten. Gerade beim aktuell tiefen Zinsniveau rechnet sich folglich selbstbewohntes Stockwerkeigentum selbst bei einer Totalkostenrechnung immer noch gegenüber einem vergleichbaren Mietobjekt. Die Differenz zwischen Mieten und Kaufen beträgt in obigem Beispiel immerhin rund 7'400 CHF pro Jahr zu Gunsten des Kaufs einer Wohnung. Erst ab einem durchschnittlichen Hypothekarzins von ca. 3.5% ergeben sich höhere jährliche Gesamtkosten für Stockwerkeigentum im Vergleich zu einer entsprechenden Mietwohnung. Beachtet man jedoch, dass die Amortisationszahlungen in Tat und Wahrheit lediglich eine Bindung weiterer Eigenmittel in der Liegenschaft darstellen und der einbezahlte Betrag also grundsätzlich immer noch in den eigenen "Aktiven" verbleiben, ist Stockwerkeigentum wohl sogar bis zu einem theoretischen Hypothekarzins von ca. 4.4% noch attraktiver als Mieten.

Fazit: Im aktuellen Zinsumfeld geht die Rechnung auf. Durch eine mittel- bis langfristige Fixierung der Zinsen, bspw. durch eine 5- oder 10-jährige Festhypothek – wird auch in der nahen Zukunft, ungesehen der Zinsentwicklung, der Kauf eine äusserst interessante Option darstellen.


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