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Generell wird von den Finanzinstituten eine Amortisation verlangt, die die Belehnung auf maximal 65% des Verkehrswerts senkt. Konkret heisst dies, dass spätestens bei Erreichen des Pensionsalters maximal noch die 1. Hypothek besteht und die 2. Hypothek vollständig zurück bezahlt ist. Dies soll gewährleisten, dass das Ruhestands-Einkommen ausreicht, um die Kosten der Lebenshaltung und die Hypothekarzinsen zu decken.

Die steuerliche Belastung wird durch die Wahl des Amortisationsmodells (direkt oder indirekt) massgeblich beeinflusst:

  • Bei der direkten Amortisation wird in regelmässigen Abständgen ein Betrag zurückbezahlt, wodurch die Hypothekarschuld abnimmt und sich so der Zinsaufwand für die Hypothek verringert. Dabei verringern sich die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten beim Einkommen resp. Vermögen.
  • Bei der indirekten Amortisation wird die Hypothek nicht reduziert, sondern die Amortisationsbeträge werden separat in Form von Produkten der Säule 3a angespart. Die Hypothekarschuld bleibt also während der ganzen Vertragsdauer gleich und kann bei den Steuern in immer gleicher Höhe vom Einkommen resp. vom Vermögen abgezogen werden. Lohnenswert ist die indirekte Amortisation, wenn die erzielten Renditen und die Steuerersparnis grösser sind als die zusätzlichen Zinszahlungen aufgrund der gleich bleibenden Hypothekengrösse.

Bei der indirekten Amortisation ist zu beachten, dass die Zinsbelastung durch die Einzahlungen nicht sinkt, sondern das Kapital als Garantieleistung für die Vergabe der Hypothek gilt.

Der Aufbau einer gebundenen Vorsorge (Säule 3a) in Kombination mit der indirekten Amortisation ist besonders interessant, weil hier von zusätzlichen Steuervorteilen profitiert werden kann. Die getätigten Einzahlungen für die Vorsorge können bis zu einem Maximalbetrag vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dazu kommt, dass die Erträge auf dem Vorsorgevermögen steuerfrei sind. Eine Verpfändung von Vorsorgegeldern ist vor allem für jüngere Menschen und für Doppelverdiener mit gutem Einkommen interessant.

Der Abschluss einer Lebensversicherung mit dem Finanzinstitut bietet eine weitere interessante Möglichkeit der indirekten Amortisation. Dabei wird eine Lebensversicherung abgeschlossen und gleich wie bei der Kontolösung zu Gunsten des Hypothekargebers verpfändet. Die Laufzeit wird in der Regel auf 20 bis 25 Jahre (resp. bis zur Pensionierung) festgelegt und das in dieser Zeit angehäufte Kapital wird nach Ablauf des Vertrages von der Hypothekarschuld abgezogen. Gleichzeitig besteht beim Tod des Versicherungsnehmers ein Schutz für die Hinterbliebenen aufgrund der Sicherstellung der Fortzahlung der Prämien.

Soll eine bestehende Hypothek mit Amortisationspflicht in eine indirekte Amortisation umgewandelt werden, so ist dazu vorgängig das Einverständnis des Hypothekargläubigers gefordert.

Bei einer Neuhypothek ist mit Vorteil die Frage der indirekten Amortisation bereits von Anfang an in die Planung einzubeziehen.

Generell hat der Besitz von Wohneigentum Auswirkungen auf die Einkommenssteuer und die Vermögenssteuer:

Einkommenssteuer

Vermögenssteuer


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