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Für grössere Finanzierungen (ab CHF 2-3 Mio Hypothekarvolumen), nach oben offen) sollte unbedingt eine SWAP-Hypothek geprüft werden. Diese ist in vielen Fällen die bessere Alternative zur gewöhnlichen Festhypothek oder Libor-Hypothek. Dabei handelt es sich um ein kompliziertes Bankprodukt. Hat man genau verstanden, wie eine SWAP-Hypothek funktioniert und ist man sich über die Risiken bewusst, kann man von den Vorteilen profitieren.

Wie funktioniert eine SWAP-Hypothek?

Das Konstrukt "SWAP-Hypothek" entspricht vereinfacht gesagt "Libor-Hypothek + Zins-Swap". Der Kunde besitzt also 2 Produkte, einerseits eine gewöhnliche Libor-Hypothek und andererseits einen sogenannten "Zins-Swap". Der Zins-Swap ist ein Finanzprodukt, bei dem der Libor-Zinssatz und der Festzinssatz für eine gewisse Laufzeit zwischen dem Kreditnehmer und der Bank getauscht (geswappt) werden. Der Wert des Zins-Swaps schwankt also mit dem Libor-Kurs, jedoch direkt gegenläufig. Die Schwankungen der Libor-Hypothek und des Zins-Swaps gleichen sich also jeden Monat aus. Steigt der Libor, so wird der Zins-Swap günstiger; sinkt der Libor, so wird der Zins-Swap teurer.

So weit zur komplizierten Theorie, einfacher verständlich ist das Prinzip an einem Beispiel.

Beispiel SWAP-Hypothek

In unserem Beispiel nimmt der Kreditnehmer eine Libor-Hypothek auf und bezahlt deren Hypothekarzins, welcher z.B. 0.92% kostet. Dieser besteht aus dem eigentlichen Libor-Zinssatz (aktuell z.B. 0.02%) und der Kunden-Marge (0.90%). Zur selben Zeit schliesst er bei der Bank einen SWAP mit Laufzeit 10 Jahre ab. Dieser SWAP kostet ihn z.B. 0.95% (pro Jahr). Im Gegenzug erhält er von der Bank den Libor-Zinssatz, welcher aktuell ca. 0.02% kostet. Netto kostet der SWAP also aktuell 0.93%.

Libor-Hypothek 0.92%
SWAP 10 Jahre 0.95%
./. Libor-Zinssatz 0.02%
Kosten SWAP-Hypothek 1.85%

 

In diesem Fall bezahlt der Kreditnehmer total einen Zinssatz 1.85% für seine SWAP-Hypothek, welche einer Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren entspricht.

Die Vorteile der SWAP-Hypothek

Beim Abschluss von SWAP-Hypotheken ergeben sich folgende Vorteile:

  • Günstig:
    SWAP-Hypotheken sind generell günstiger als konventionelle Festhypotheken.
  • Vorzeitige Auflösung:
    Bei der vorzeitigen Auflösung einer Festhypothek lässt sich die Bank neben der entgangenen Kundenmarge auch die Risikoprämie (für eine Hypothek, die aufgelöst wird!) für die Restlaufzeit entschädigen. Bei der SWAP-Hypothek muss hingegen nur der Zins-Swap (die Zinsabsicherung) der Gegenpartei vergütet werden. Somit sind die Kosten viel geringer.
  • Lange Laufzeiten:
    SWAP-Hypotheken können mit sehr langen Laufzeiten von 30 bis 40 Jahren abgeschlossen werden können. Gerade bei grösseren Renditeobjekten sind solche Finanzierungen interessant, weil damit die Zinskosten für den Eigentümer und somit indirekt auch der Mietzins für die Mieter gesichert sind.
  • Flexibilität:
    Ebenfalls möglich ist, noch für ein paar Jahre von den günstigen Libor-Zinssätzen zu profitieren und mittels einer Swap-Option oder eines Forward-Swaps sich für einen späteren Zeitpunkt gegen höhere Zinssätze abzusichern (z.B. von 2015-2025).

Die Risiken der SWAP-Hypothek

Eine SWAP-Hypothek ist nicht jedermanns Sache, denn es handelt sich um ein komplexes Finanzinstrument welches einige Risiken birgt.

  • Mindestvolumen:
    Das relativ hohe Mindestvolumen bei SWAP-Hypotheken liegt je nach Anbieter bei CHF 2-3 Millionen.
  • Negativer Libor:
    Ist der Libor negativ, muss der Hausbesitzer der Gegenpartei den Libor-Zinssatz vergüten und er erhält dafür hingegen keine Gutschrift. Dies kann die SWAP-Hypothek massiv verteuern.
  • Gegenpartei-Risiko:
    Beim Abschluss einer SWAP-Hypothek geht man auch ein Gegenpartei-Risiko ein. Die Zinsabsicherung wird nämlich wertlos wenn die Gegenpartei (also die Bank, die den Zins-Swap herausgegeben hat) zahlungsunfähig wird.
  • Steuern:
    Je nach Kanton sind die Kosten für den SWAP nicht abzugsfähig (in vielen Kantonen können nur die reinen Zinskosten, d.h. nur der Zinsaufwand für die Libor-Hypothek in Abzug gebracht werden). Daher sollte dies vorher bei der zuständigen Steuerbehörde abgeklärt werden.
  • Margen-Risiko:
    Bei Ablauf des Rahmenvertrages der Libor-Hypothek kann die Bank möglicherweise die Libor-Marge erhöhen. Dies würde einen Anstieg der Kosten für die SWAP-Hypothek bedeuten.

Fazit

SWAP-Hypotheken sind eine durchaus valide Alternative zu einer konventionellen Festhypothek. Richtig angewendet, ergeben sich wertvolle Vorteile gegenüber einer klassischen Festhypothek. Wichtig ist, sich der Risiken bewusst zu sein und die Hypothekarstrategie mit einem professionellen und unabhängigen Berater zu definieren.

Sprechen Sie mit uns über Ihre individuelle Finanzierung. Wir analysieren gemeinsam die Situation und evaluieren, ob eine SWAP-Hypothek für Sie in Frage kommt. Rufen Sie uns an unter 044 500 7161.


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