Haben Sie das Traumobjekt gefunden, gilt es die finanzielle Seite abzuklären. Eine solide finanzielle Basis sollte dem Kauf von Wohneigentum voraus gehen – ganz im eigenen Interesse. Folgende zwei Faktoren sind dabei massgebend:
Belehnung
Die Belehnung bezeichnet das Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis.
Als Eigenkapital bezeichnet man das Geld, das man selbst für die Finanzierung aufbringen kann. Dieses Geld kann grundsätzlich vom eigenen Konto, aus dem Verkauf von Wertschriften, einem Erbvorbezug, aus privaten Darlehen oder aus dem Bezug der Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a stammen.
Aus der Gegenüberstellung von Eigenkapital und Kaufpreis ergibt sich die Belehnung. Grundsätzlich verlangen Finanzinstitute, dass mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst eingebracht werden können, sprich: die Belehnung maximal 80% beträgt.
Aufgrund des Finma-Beschlusses (Medienmitteilung vom 01.06.2012) müssen bei Hypothekarfinanzierungen mindestens 10% des Kaufpreises (also die Hälfte der insgesamt erforderlichen Eigenmittel) in Form von Barguthaben oder Säule 3a-Guthaben vorhanden sein. Diese sogenannten "echten Eigenmittel" können aus folgenden Quellen geschöpft werden:
- Ersparnisse
- Wertschriften
- Erbvorbezug
- Privates Darlehen
- Eigenleistungen
- Bauland
Zusätzliche 10% können für das selbstgenutzte Wohneigentum von der Pensionkasse verpfändet oder vorbezogen werden.
Belehnung: Ein Berechnungsbeispiel
In unserem Beispiel möchte die Familie Glücklich ein Einfamilienhaus für CHF 800'000 kaufen. 2/3 des Kaufpreises (also 66%) werden in Form einer 1. Hypothek finanziert und weitere 14% können über eine 2. Hypothek finanziert werden. Der Zinssatz ist bei der 2. Hypothek um ca. 0.50 – 1% höher, zudem muss diese Hypothek innerhalb von maximal 15 Jahren resp. bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden. Die erforderlichen Eigenmittel belaufen sich auf CHF 160'000. Dabei müssen mindestens 10% des Kaufpreises echte Eigenmittel sein.
Herr und Frau Glücklich werden CHF 100'000 von ihrem Sparkonto und weitere CHF 60'000 durch einen Erbvorbezug als Eigenkapital einbringen – somit beläuft sich die Belehnung auf 80%. Es empfiehlt sich jedoch, nicht das gesamte Vermögen in den Immobilienkauf zu investieren und unbedingt eine Reserve für unvorhergesehene Kosten zu behalten.
| Eigenmittel | Betrag (CHF) |
| Guthaben Sparkonto | 100'000 |
| Erbvorbezug | 60’000 |
| Total Eigenmittel | 160’000 |
| Finanzierung | Betrag (CHF) |
| Eigenmittel | 160'000 |
| Gesamte Hypothek | 640'000 |
| davon 1. Hypothek: CHF 528'000 | |
| davon 2. Hypothek: CHF 112'000 | |
| Kaufpreis | 800’000 |
| Belehnung ((Hypothek/Kaufpreis)x100) | 80% |
Tragbarkeit
Die Tragbarkeit bezeichnet das Einkommen im Verhältnis zu den Kosten.
Das Einkommen sollte hoch genug sein, um sich die Liegenschaft mit Blick auf alle anfallenden Kosten leisten zu können, diese also tragbar sind. In der Berechnung der Tragbarkeit werden die Gesamtkosten, welche durch eine Liegenschaft anfallen, dem Einkommen gegenübergestellt.
Die jährlich wiederkehrenden Kosten für die Liegenschaft setzen sich aus Zinsbelastung, Amortisation und Nebenkosten zusammen. Diese Kosten sollten dabei nicht mehr als einen Drittel des Jahreseinkommens betragen. Zur Berechnung der sog. Tragbarkeit bietet es sich an, von höheren als den aktuell vorliegenden Zinsen auszugehen, um die tatsächliche Belastung im Falle eines Zinsanstiegs ausweisen zu können.
Daher wird von Finanzinstituten mit dem sog. kalkulatorischen Zinssatz gerechnet (er kann zurzeit als "pessimistisch erwarteter Zinssatz" interpretiert werden - aktuell meist 5%), um die Finanzierung seitens des Kunden auch in Hochzinsphasen zu gewährleisten. Die tatsächlichen Zinskosten weichen zur Zeit stark nach unten ab (Beispiel: Der Zinssatz der gewünschten Hypothek beträgt 2.4%, die Tragbarkeit wird aber vom finanzierenden Institut mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5% berechnet).
Tragbarkeit: Ein Berechnungsbeispiel
| Einkommensverhältnisse | Betrag (CHF) |
| Brutto-Einkommen Herr Glücklich | 85'000 |
| Brutto-Einkommen Frau Glücklich | 65'000 |
| Gesamt-Einkommen | 150'000 |
| Finanzierung | Betrag (CHF) |
| Eigenmittel | 160'000 |
| 1. Hypothek | 528'000 |
| 2. Hypothek | 112'000 |
| Kaufpreis | 800'000 |
| Berechnung der Tragbarkeit | Betrag (CHF) |
| Zinskosten 1. Hypothek CHF 528'000 (Annahme kalkulatorischer Zins 5%) |
26'400 |
| Zinskosten 2. Hypothek CHF 112'000 (Annahme kalkulatorischer Zins 6%) |
6'720 |
| Amortisation (2. Hypothek innert 15 Jahren oder bis zum Ende der Erwerbstätigkeit) |
7'500 |
| Neben- und Unterhaltskosten (1% des Verkehrswerts) |
8'000 |
| Total Liegenschaftskosten pro Jahr | 48'620 |
| Brutto-Einkommen der Familie Glücklich | 150'000 |
| Tragbarkeit (Total Liegenschaftskosten pro Jahr / Brutto-Einkommen) |
32.4% |
Die Familie Glücklich kann sich glücklich schätzen, denn die Regelungen betreffend Eigenmittel und Tragbarkeit sind erfüllt und somit kann sie sich ihr Traumobjekt leisten.
In diesem Beispiel ist die untere Grenze für das Bruttoeinkommen des Ehepaars jährlich CHF 145'860 (das Dreifache der Liegenschaftskosten von CHF 48'620), damit die Tragbarkeit gegeben ist.
Es ist zu beachten, dass diese Berechnung je nach Finanzinstitut leicht variiert. So beträgt z.B. der kalkulatorische Zins für die 2. Hypothek bei einigen Finanzinstituten ebenfalls 5% oder die Tragbarkeit wird mit maximal 34% gerechnet.