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Im aktuellen Zinsumfeld überlegt sich manch ein Kreditnehmer, einen vorzeitigen Ausstieg aus seiner Festhypothek vorzunehmen um eine neue Hypothek zu einem günstigeren Hypotheken-Zinssatz abzuschliessen. Beim Kreditvertrag (sowohl bei einer Festhypothek als auch beim Rahmenvertrag einer Libor-Hypothek) handelt es sich um einen festen Vertrag, der nur durch Entschädigung der anderen Partei vorzeitig aufgelöst werden kann. Diese Ausstiegkosten, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, können den Nutzen rasch übersteigen.

Kostspielige Vorfälligkeitsentschädigung

Will ein Kreditnehmer aus der teuren Festhypothek, welche eigentlich noch mehrere Jahre laufen würde, vorzeitig aussteigen, um vom aktuell tiefen Zinsniveau zu profitieren, muss er aus dem Kreditvertrag aussteigen und die Hypothek kündigen. Im Extremfall können Scheidung, Invalidität oder Tod eines Kreditnehmers den Zwangsverkauf einer Liegenschaft und somit den vorzeitigen Ausstieg verursachen.

Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (auch Ausstiegskosten oder Penalty genannt) kann je nach Zinssatz und Dauer der Restlaufzeit sehr rasch Zehntausende Franken übersteigen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung basiert auf der Differenz zwischen dem bei Vertragsabschluss festgelegten Hypotheken-Zinssatz und dem Zinssatz, welchen das Finanzinstitut bei Anlage der zurückbezahlten Kreditsumme für die Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt erzielen kann. Dabei werden dem Kunden meistens zusätzlich zur Vorfälligkeitsentschädigung noch Bearbeitungsgebühren verrechnet.

Die von der Bank berechneten Ausstiegskosten sind übrigens Verhandlungssache. Abschliessend lässt sich sagen, dass die anfallenden Kosten mit dem Kundenberater verhandelt werden sollten. Sie können sich gegebenenfalls bei offensichtlichen Fehlern bei der Berechnung oder generell bei einer unverhältnismässig hohen Vorfälligkeitsentschädigung bei der internen Schlichtungsstelle der Bank beschweren. Bleiben Ihre Einwände ungehört, steht Ihnen der Kontakt zum Banken-Ombudsman offen (www.bankenombudsmann.ch).

Lohnt sich der vorzeitige Ausstieg aus der Hypothek?

Läuft die Hypothek noch länger als 12 Monate, gilt es abzwägen, ob sich ein vorzeitiger Ausstieg aus der Hypothek lohnt, um einen günstigeren Hypotheken-Zinssatz zu fixieren:

  • Die Vorfälligkeitsentschädigung kann in den meisten Kantonen weitestgehend vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Die Netto-Vorfälligkeitsentschädigung ist aufgrund des Grenzsteuersatzes zu berechnen.
  • Bei Abschluss einer günstigeren Hypothek sind die Zinseinsparungen ebenfalls zu berücksichtigen (alter Zinssatz – neuer Zinssatz über Anzahl Jahre mal Kreditbetrag)
  • Ein weiterer wichtiger Nutzen einer vorzeitigen Ablösung liegt darin, dass die gesamte Hypothek (höhere Verhandlungsmasse ergibt bessere Konditionen) noch im aktuell tiefen Zinsniveau langfristig neu finanziert werden kann.

HypoPlus hilft Ihnen gerne, diese Berechnung durchzuführen und die Entscheidung zu treffen.

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