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Wie werden sich die Zinsen weiterentwickeln? Diese Frage gehört zu den meistgestellten Fragen unserer Kundinnen und Kunden. Vergleicht man die Zinsprognosen von "Zins-Experten" der vergangenen Jahre mit der effektiven Entwicklung der Zinsen, kommt man nicht umhin festzustellen, dass Zinsprognosen sich nur allzu oft im Nachhinein als falsch erwiesen haben. Die derzeitig weiterhin sehr tiefen Zinsen verleiten aktuell viele Eigenheimbesitzer dazu, den Hypothekarzins auf lange Laufzeiten fest anzubinden. Doch ist eine Festhypothek wirklich die beste Alternative?

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Attraktivität der Liborhypothek nahm ab

Über die letzten 15 Jahre betrachtet gehört die 5jährige Festhypothek zu den am häufigsten abgeschlossenen Laufzeiten bei Hypothekarnehmern. Über die letzten 15 Jahre kostete so eine 5jährige Festhypothek durchschnittlich ca. 4.1%. Der Zins für eine Liborhypothek betrug in diesem Zeitraum durchschnittlich nur ca. 2.1%. In den Jahren 2011 und 2012 hat die Attraktivität der Liborhypothek klar nachgelassen hat. Dies ist darin begründet, dass praktisch alle Finanzinstitute in der Schweiz die Marge bei der Liborhypothek (auch auf bestehenden Verträgen) erhöht haben - teilweise markant. Die Erhöhungen werden gemeinhin mit den neu auferlegten, höheren Eigenmittelvorschriften nach Basel III argumentiert. Waren bis Ende 2011 je nach Kundenbonität die Margen bei durchschnittlich 0.5-1%, sind diese im Verlauf vom 2012 auf durchschnittlich 0.8-1.3% angestiegen. Im 2013 haben sich die Margen auf diesem Niveau stabilisiert und sind seither konstant. Entsprechend kostete eine Liborhypothek auf dem 3 Monats-Libor in den Jahren 2013 und 2014 mehr als noch Anfang 2012. Dies, obwohl der 3 Monats Libor selbst sich in diesem Zeitraum praktisch bei 0% befand (unter 0.l%).

Seit dem denkwürdigen Entscheid der Nationalbank im Januar 2015 liegt der Libor-Satz bei -0.75%, also deutlich im negativen Bereich. Für die Hypothekarnehmer kommt allerdings kein negativer Zinssatz zur Anwendung sondern die Finanzinstitute wenden unisono einen pauschalen Zinssatz von 0% an. Effektiv zahlt der Hypothekarkunde somit aktuell nur die Marge.

Ausserordentlicher Verlauf der Zinsen

In den Jahren 2011 und 2012 war eine Tendenz zu inversen Zinsen festzustellen. Inverse Zinsen liegen dann vor, wenn für (sehr) langfristige Laufzeiten tiefere Zinsen als für kurzfristigere Laufzeiten vorliegen. Auf die gängigsten Festhypotheken in der Schweiz umgemünzt ist dies zwar nicht der Fall (eine 10 jährige Festhypothek ist vom Zins her betrachtet immer noch höher als eine 3 jährige). Allerdings lassen sich inverse Zinsen bei Laufzeiten zwischen 20 und 30 Jahre (vorab im Interbankenmarkt) feststellen d.h. der Zins für eine 30 jährige Geldverleihung ist tiefer als für 20 Jahre. Gleichzeitig bietet eine 10jährige Festhypothek bereits heute deutlich mehr Laufzeit für einen moderaten Aufschlag auf den Zins im Verhältnis zu beispielsweise einer 5jährigen Festhypothek. Ergo: Bei einer Verdoppelung der Laufzeit verdoppeln sich die Mehrkosten nicht. Es erstaunt somit auch kaum, dass seit ca. Mitte 2012 Festhypotheken mit den Laufzeiten 8 bis 10 Jahre bei HypoPlus am häufigsten nachgefragt werden.

Die individuellen Bedürfnisse stehen bei der Wahl des Zins-Modells im Vordergrund

Fällt der Entscheid beim Hypothekarmodell zugunsten einer Festhypothek, gilt es jedoch jeweils nicht nur den Zins zu beachten. Viel wichtiger ist die Klärung der individuellen Ausgangssituation und zukünftiger Bedürfnisse. Denn eine Festhypothek stellt einen verbindlichen Vertrag zwischen Kunde und Finanzinstitut dar und kann vor Ende der Laufzeit nur gegen eine entsprechende Strafzahlung des Kunden aufgelöst werden. Dies ist die sogenannte "Vorfälligkeitsprämie" (siehe hierzu auch den Artikel "Lange Festhypotheken"). Ist bspw. geplant, die Liegenschaft zu einem gewissen Zeitpunkt wieder zu verkaufen, sollte die Festhypothek entsprechend nicht länger als bis zu diesem Jahr laufen. Eine Festhypothek kann zwar beim Verkauf grundsätzlich an den Käufer weitergegeben werden, allerdings muss dabei einerseits das Finanzinstitut die entsprechende Zusage geben und zudem kann es gut sein, dass die Käuferschaft gerne selbst bei ihrer Hausbank oder Finanzinstitut des Vertrauens die Hypothek führen möchte und dieses Vorgehen somit ablehnt.

Fazit: lange Festhypotheken sind derzeit mehrheitlich attraktiver als Liborhypotheken

Bei den aktuell immernoch sehr tiefen Zinsen sind längere Festhypotheken klar kürzeren Festhypotheken vorzuziehen, da der Zinszuschlag für die längere Laufzeit derzeit inverse Tendenzen aufweist und es somit verhältnismässig "günstiger" wird, sich längerfristig zinslich abzusichern. Liborhypotheken waren über die letzten 15 Jahre betrachtet zwar deutlich günstiger als mittelfristige Festhypotheken. Im aktuellen Umfeld ist allerdings der Abstand der Liborhypothek zu den Festhypotheken derart gering geworden, dass eine Liborhypothek vor allem dann gewählt wird, wenn man sich eine gewisse Flexibilität bei der Hypothek wünscht. Noch klarer fällt der Entscheid Libor versus Festhypothek jedoch aufgrund der individuellen Ausgangslage: Kann sich der Hypothekennehmer einen markanten Anstieg der Zinsen leisten und diesen über mehrere Jahre mehr oder weniger schadlos verkraften, kommt eine Libor-Hypothek in Betracht. Bei geringerer Risikofähigkeit (junge Familie, mittleres oder geringes Einkommen, hohes Hypothekarvolumen, weitere finanzielle Verpflichtungen, wenig Reserve) ist eine Festhypothek klar einer Liborhypothek vorzuziehen.


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