Taux d'avance et capacité financière

Si vous avez trouvé l’objet immobilier de vos rêves il faut clarifier le côté financier. Une base de financement solide devrait être donnée lors de l’achat du logement en propriété – tout dans son propre intérêt. Les deux facteurs suivants sont décisifs:

• Taux d’avance
• Capacité financière

Taux d’avance

Le taux d’avance définit le montant de financement par rapport au prix d’achat. Les fonds propres sont le capital qu’on apporte soi-même pour l’achat immobilier. C’est argent peut provenir de comptes bancaires, de la vente de titres, d’un avancement d’hoirie, d’un prêt de tiers ou un retrait du 2ème ou 3ème pilier.

En déduisant les fonds propres du prix d’achat, on obtient le taux d’avance. Comme règle générale les établissements financiers demandent un apport de 20% de fonds propres, le taux d’avance maximal s’élève donc à 80%.

Suite à la décision de la FINMA (Communiqué de presse du 1er juin 2012), pour les nouveaux prêts hypothécaires doivent être apportés sous forme d’avoirs en espèces ou d’avoirs du pilier 3a au moins 10% du prix d’achat (donc la moitié des fonds propres nécessaires).

Ces «fonds propres vrais» peuvent provenir des sources suivantes:

• Epargne
• Titres
• Avancement d‘hoirie
• Prêt de tiers
• Prestations propres
• Terrain

Fonds propres supplémentaires à hauteur de 10% ou plus peuvent être nantis ou retirés de la caisse des pensions.

Taux d’avance : Un exemple de calcul

Dans notre exemple la famille Lesheureux souhaite acheter une maison individuelle pour CHF 800‘000. 2/3 du prix (donc 66%) sont financés par une première hypothèque et 14% supplémentaires par une deuxième hypothèque. Le taux d’intérêts de la deuxième hypothèque est de 0.50%-1% plus haut, de plus cette hypothèque doit être remboursé en 20 ans respectivement jusqu’à l’âge de la retraite. Les fonds propres nécessaires s’élèvent dans notre exemple à CHF 160'000 et au moins 10% du prix d’achat doit être financé par des vrais fonds propres.

Le couple Lesheureux apportera en tant que fonds propres CHF 100'000 du compte épargne ainsi que CHF 60'000 supplémentaires par un avancement d’hoirie. Le taux d’avance s’éleve donc è 80%. Il est cependant recommandé de ne pas investir la totalité des avoirs dans l’achat immobilier de garder en tout cas une réserve pour des coûts imprévus.

Fonds propres	Montant (CHF)
Avoirs compte épargne	100'000
Avancement d‘hoirie	60’000
Total fonds propres	160’000
Financement	Montant (CHF)
Fonds propres	160'000
Hypothèque totale	640'000
dont 1ère hypothèque: CHF 528'000
don’t 2ème hypothèque: CHF 112'000
Prix d’achat	800’000
Taux d’avance ((hypothèque/prix d’achat)x100)	80%

 

Capacité financière

La capacité financière définit le rapport entre les revenus et coûts du logement. Le revenu devrait être suffisamment élevé pour supporter toutes les charges liées à la nouvelle habitation. Dans le calcul de la capacité financière sont mis en rapport les coûts totaux liés au logement au revenu.

Les coûts annuels récurrents pour le logement se composent des coûts d’intérêts, de l’amortissement et des frais d’entretien. Ces coûts ne doivent pas dépasser un tiers du revenu annuel. Pour le calcul de la capacité financière, il est conseillé d’effectuer les calculs avec des taux d’intérêts plus élevés que les taux actuels afin de tenir compte des répercussions d’une éventuelle hausse de taux.

Situation de revenu	Montant (CHF)
Revenu brut de M. Lesheureux	85'000
Revenu brut de Mme Lesheureux	65'000
Total revenu	150'000
Financement	Montant (CHF)
Fonds propres	160'000
1ère hypothèque	528'000
2ème hypothèque	112'000
Prix d‘achat	800'000
Calcul de la capacité financière	Montant (CHF)
Charge d‘intérêts 1ère hypothèque CHF 528'000 (Hypothèse taux d’intérêt calculatoire 5%)	26'400
Charge d’intérêts 2ème hypothèque CHF 112'000 (Hypothèse taux d’intérêt calculatoire 6%)	6'720
Amortissement (2ème hypothèque dans l’espace de 20 ans)	5'600
Entretien et charges (1% de la valeur de marché)	8'000
Total coûts d’habitation par année	46'720
Revenu brut de la famille Lesheureux	150'000
Capacité financière (Total coûts d’habitation par année / revenu brut)	31.15%

 

La famille Lesheureux peut s’estimer heureuse car les exigences par rapport au taux d’avance et à la capacité financière sont satisfaites. Le couple peut donc se permettre d’acheter son objet de rêve.

Afin que les conditions pour la capacité financière soient tenues, dans notre exemple la limite inférieure pour le revenu brut du couple est de CHF 140'160 par an (3 fois les coûts de l’habitation de CHF 46'600).

Il faut tenir compte du fait que ce calcul varie en fonction de l’établissement bancaire. Certains prestataires calculent avec d’autres taux d’intérêts calculatoires (en général entre 4.5% et 6%) et placent la limite de la capacité financière à 32-35%.