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Vorfälligkeitsentschädigung – der hohe Preis einer vorzeitigen Hypothekenauflösung

Lunedì, 12. Marzo 2018

Für den vorzeitigen Ausstieg aus einer Hypothek gibt es viele Gründe. Zu den häufigsten gehören der Verkauf der Immobilie, eine Umschuldung oder ein Schicksalsschlag wie Scheidung, Invalidität oder Tod. Doch unabhängig davon, was der genaue Beweggrund ist: eine vorzeitige Hypothekenauflösung kann teuer werden. Dies liegt in erster Linie an der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Vorfälligkeitsentschädigung, auch Penalty genannt, wird vom finanzierenden Institut für die ihr entgangenen Zinseinnahmen verlangt. Gerade in einem Umfeld sinkender Zinsen kann sie sich rasch einmal auf einen fünfstelligen Betrag belaufen, da die Bank das Geld aus der aufgelösten Hypothek nun zu einem ungünstigeren Zinssatz wiederanlegen muss. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt grundsätzlich von folgenden Faktoren ab:

  • Hypothekarvolumen
  • Entgangener Gewinn
  • Wiederanlagesatz
  • Restlaufzeit

Nicht selten stellt die Bank zusätzlich noch eine hohe Gebühr für den administrativen Aufwand in Rechnung. Hypothekarnehmer sollten daher schon vorzeitig eine detaillierte Aufstellung aller mit einer Vertragsauflösung verbundenen Kosten verlangen. Über gewisse Kosten lässt sich teilweise noch verhandeln – zum Beispiel, wenn bei dem Institut weitere signifikante Vermögenswerte hinterlegt sind.

Steuerliche Abzugsmöglichkeiten (Privatvermögen)

Die Kosten einer vorzeitigen Auslösung der Hypothek lassen sich in gewissen Fällen bei den Steuern abziehen. Im April 2017 präzisierte das Bundesgericht in zwei Leiturteilen aus den Kantonen Neuenburg und Zürich die steuerliche Behandlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Neu sind folgende drei Sachverhalte zu unterscheiden:

  1. Vorzeitige Auflösung der Hypothek bei gleichzeitigem Neuabschluss beim gleichen Kreditgeber: Wer eine Hypothek vorzeitig auflöst und beim gleichen Kreditgeber eine neue Hypothek abschliesst, kann die Vorfälligkeitsentschädigung als Schuldzins vom steuerbaren Einkommen abziehen.

  2. Vorzeitige Auflösung der Hypothek und Neuabschluss bei einer Drittpartei: Wird eine Hypothek vorzeitig aufgelöst, um bei einem Drittanbieter eine neue Hypothek abzuschliessen, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

  3. Vorzeitige Auflösung der Hypothek infolge Veräusserung: Wer eine Hypothek im Rahmen einer Veräusserung der Liegenschaft auflöst, kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten in Abzug bringen, sofern die Hypothekenauflösung in einem untrennbaren Zusammenhang mit der Veräusserung erfolgt. Ein Abzug bei der Einkommenssteuer ist in diesem Fall aber ausgeschlossen.

Auflösung bei steigenden Zinsen

Steigt der Kunde nach einem Zinsanstieg aus der Hypothek aus, müsste im Grunde genommen ihm eine Prämie zustehen, da die Bank das Geld aus der zurückgezahlten Hypothek zu einem höheren Zins als dem vom Kunden entrichteten Hypothekarzins anlegen kann. Vielfach ist die Handhabung der Vorfälligkeitsentschädigung in den Kreditverträgen jedoch asymmetrisch geregelt: Während der Hypothekarnehmer die Bank bei vorzeitiger Auflösung der Hypothek zu entschädigen hat, wird ein allfälliger Betrag zu seinen Gunsten in der Regel nicht ausgezahlt. Nichtsdestotrotz sind die Kosten für einen vorzeitigen Ausstieg nach einem Zinsanstieg grundsätzlich tiefer.

Auflösung der Libor-Hypothek

Entgegen der teilweise vertretenen Irrmeinung, der Kunde könne jederzeit aus der Libor-Hypothek aussteigen, ist dies regulär nur bei Ablauf des Rahmenvertrags möglich. Häufig wird die Vertragslaufzeit mit der Anpassung der Zinshöhe verwechselt, die grundsätzlich alle ein, drei oder sechs Monate vorgenommen wird. Der Rahmenvertrag hat jedoch in der Regel eine Laufzeit von zwei bis fünf Jahren. Bei einer vorzeitigen Auflösung kann auch hier eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Normalerweise ist diese aber geringer als bei Festhypotheken.

Übertragung der Hypothek auf den Käufer

Bei einem Immobilienverkauf besteht die Möglichkeit, die Hypothek (zu unveränderten Konditionen) auf den Käufer zu übertragen und somit die vorzeitige Auflösung des Kreditvertrags zu verhindern. Da hier eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, ist diese Option einer Auflösung in aller Regel vorzuziehen. Es empfiehlt sich daher, mit dem Käufer zu verhandeln und allenfalls die Übernahme der Hypothek im Kaufpreis zu berücksichtigen. Dies lohnt sich gleich doppelt, denn bei einem niedrigeren Verkaufserlös fällt auch die Grundstückgewinnsteuer tiefer aus. Für eine Übertragung der Hypothek ist allerdings das Einverständnis der Bank erforderlich. Dazu muss der Käufer eine ausreichende Bonität aufweisen.

Fazit

Eine vorzeitige Auflösung der Hypothek kann teuer werden. Es gilt in jedem Fall individuell zu prüfen, welche Kosten beim vorzeitigen Ausstieg anfallen und ob sich dieser Schritt wirklich lohnt. In gewissen Fällen kann die Zinsersparnis (Differenz zwischen dem bisherigen und dem neuen Zinssatz) die Nettokosten der vorzeitigen Auflösung (nach Abzug des steuerlichen Vorteils) jedoch übersteigen. Gerade im derzeitigen Zinsumfeld kann eine Umschuldung der Hypothek sinnvoll sein.

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